L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 320

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Équivalence.
Corrections

Obligations
respectives
des parties
et améliorations

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

Article R. 145-7 (suite)
À défaut d'équivalence, ils
peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des
prix de base, sauf à être corrigés
en considération des différences
constatées entre le local loué et
les locaux de référence.
Les références proposées de part
et d'autre portent sur plusieurs
locaux et comportent, pour
chaque local, son adresse et sa
destination succincte. Elles sont
corrigées à raison des différences
qui peuvent exister entre les
dates de fixation des prix et les
modalités de cette fixation.

Le premier alinéa de l'article R. 145-7 impose de prendre en compte des prix
concernant « des locaux équivalents » tant en ce qui concerne les caractéristiques propres du local (articles R. 145-3 et R. 145-4) que le commerce autorisé
(article R. 145-5) et les facteurs locaux de commercialité (article R. 145-6). Si
les parties ou l'expert disposent de références concernant le même commerce,
pour des surfaces et une situation commerciale équivalentes, on privilégiera
lesdites références. C'est seulement à défaut de références équivalentes que
l'on pourra prendre en compte, conformément aux deuxième et troisièmes
alinéas de l'article R. 145-7, d'autres éléments de comparaison, mais à condition de procéder aux corrections nécessaires. Les corrections pourront tenir
compte de la surface (le prix est en principe plus faible pour les grandes surfaces que pour les petites), du commerce exploité (certains commerces, tels
que les commerce de bouche, supportent un prix plus faible au mètre carré
que d'autres commerces), et de l'emplacement (le prix au mètre carré est évidemment d'autant plus élevé que la situation est commercialement favorable).

Article R. 145-8 - Du point de
vue des obligations respectives
des parties, les restrictions à la
jouissance des lieux et les obligations incombant normalement
au bailleur dont celui-ci se serait
déchargé sur le locataire sans
contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur
locative. Il en est de même des
obligations imposées au locataire
au-delà de celles qui découlent
de la loi ou des usages. (...)

L'article L. 145-33 dispose que la valeur locative est déterminée notamment
« d'après : 3° Les obligations respectives des parties ». C'est ce dont traite l'article R. 145-8 qui évoque successivement :
- les obligations respectives des parties, proprement dites ;
- les améliorations apportées aux lieux loués par le preneur ;
- les obligations légales nouvelles mises à la charge de l'une ou de l'autre des
parties ;
- les modalités de fixation du loyer initial.

On observera que le premier alinéa de l'article R. 145-7 ne renvoie pas à l'article R. 145-8 qui traite des obligations respectives des parties et des clauses
plus ou moins particulières des baux. Les prix de référence ne pourraient donc
pas être corrigés en considération des clauses des baux de référence. Ainsi,
selon certains auteurs, pour estimer la valeur locative d'un local, si le locataire
paie l'impôt foncier, il conviendrait de procéder à sa déduction, sans avoir
à vérifier si les baux de comparaison comportent également l'impôt foncier
(F. Auque, « La partie réglementaire du Code de commerce », Rev. jurisp.
com. 2007, p. 271 ; J.-D. Barbier, « La déduction des charges exorbitantes »,
Gaz. Pal., 18 févr. 2012, doct., p. 11). Mais, la Cour de cassation a rejeté
un pourvoi contre un arrêt d'appel qui avait fixé le loyer de renouvellement
à un certain montant sans déduire la taxe foncière de cette valeur locative
puisqu'elle s'était référée aux prix pratiqués dans le voisinage pour des commerces qui supportaient, en plus du loyer, la charge totale ou partielle de ladite
taxe (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 16-11972, AJDI, mai 2017, p. 354) et jugé
que le juge doit vérifier, si cela lui est demandé, si les éléments de comparaison
supportent également l'impôt foncier (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-27654,
Gaz. Pal., 19 mars 2019, p. 68, note C.-E. Brault).

I - OBLIGATIONS DES PARTIES (ALINÉA 1ER)
Clauses
et conditions
du bail

Les obligations des parties, c'est-à‑dire les charges et conditions du bail, ont
une incidence sur la valeur locative. Celle-ci sera plus élevée si les charges
pesant sur le preneur sont légères, ou si ce dernier dispose d'avantages particuliers. Elle sera plus faible si les charges sont lourdes et les clauses sévères.

Restrictions
à la jouissance
des lieux

Les restrictions à la jouissance des lieux constituent un facteur de diminution
de la valeur locative. Les restrictions à l'activité du locataire sont en fait traitées
à l'article R. 145-5, concernant la destination des lieux et le commerce autorisé. L'article R. 145-8 fait allusion à d'autres restrictions, telle une servitude,
des limitations d'activité en fonction des horaires ou d'autres contraintes pour
l'exploitation.

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