L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 325

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article R. 145-8 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
supérieure à neuf ans, à la faculté de refuser le renouvellement, permettant
ainsi au preneur l'amortissement de la construction édifiée sur une longue
durée (CA Paris, 14 juin 1990, Gaz. Pal. Rec. 1990, 2, som., p. 590, note
P.-H.  Brault  - CA Nancy, 12 nov. 2002, n° 00/00083, Loyers et copr.,
nov. 2003, obs. P.-H. Brault).

III - OBLIGATIONS NOUVELLES (ALINÉA 2)
Charges
nouvelles

Les obligations découlant de la
loi et génératrices de charges
pour l'une ou l'autre partie
depuis la dernière fixation du
prix peuvent être invoquées par
celui qui est tenu de les assumer.

TVA

L'article R. 145-8 impose également de prendre en considération les charges
susceptibles d'incomber à l'une ou l'autre des parties en vertu de dispositions
légales entrées en vigueur depuis la dernière fixation du prix. Seules les charges
légales étant visées par ce texte, il ne s'applique ni à l'augmentation des
charges payées par le preneur à la suite de décisions d'assemblées générales
de copropriété, ni à l'exécution de travaux de ravalement même sur injonction
administrative (CA Paris, 28 févr. 2001, D. 2001, AJ, p. 1622, obs. Rouquet ;
Loyers et copr. 2002, comm. 10 ; Gaz. Pal. Rec. 2002, 1, som., p. 159, note
C.-E. Brault - CA Paris, 12 juill. 1984, AJPI 1985, p. 75, note Talon).
On peut se demander si le texte pourrait recevoir application en raison des
nouvelles charges incombant au propriétaire, soit au titre des opérations de
désamiantage, soit au titre de l'environnement, et ce dès lors qu'elles sont
susceptibles d'avoir, à terme, des répercussions financières. Au titre de la TVA,
dans le silence du bail, l'application des dispositions de l'article R. 145-8 a été
écartée dès lors que le bailleur ne pouvait utilement faire état d'une modification découlant de la loi et génératrice de charges depuis la dernière fixation
du prix (CA Paris, 16e ch. A, 12 sept. 2007, Administrer, déc. 2007, p. 81, obs.
D. Lipman-Boccara). Il semble toutefois que l'assujettissement obligatoire d'un
bail, à la TVA, postérieurement à la conclusion de celui-ci, soit susceptible
d'être pris en considération si faute de dispositions spécifiques, le bailleur ne
peut être admis à majorer de la TVA le montant de chaque échéance de loyer
(CA Paris, 3 oct. 2007, Administrer, déc. 2007 préc.).

IV - MODALITÉS DE FIXATION
DU PRIX ORIGINAIRE (ALINÉA 3)
Modalités
de fixation
du prix originaire

Il est aussi tenu compte des L'estimation de la valeur locative doit tenir compte des modalités de fixation
modalités selon lesquelles le prix du prix d'origine.
antérieurement applicable a été
originairement fixé.
Ce texte a pu être invoqué lorsque le locataire a payé un droit d'entrée. Selon
certaines juridictions, le locataire qui avait payé un droit d'entrée pouvait
bénéficier, lors du renouvellement, d'une valeur locative plus faible, tandis que
le locataire qui n'avait pas payé de droit d'entrée et qui avait donc un loyer dit
« à l'américaine » devait payer un prix proche de celui du marché (CA Douai,
26 avr. 1984, AJPI 1984, p. 673 - CA Toulouse, 14 juin 1984, AJPI 1985,
p. 208). Cependant, cette théorie du double secteur de valeur locative n'a
pas été maintenue dans la jurisprudence. Il n'y a qu'une seule valeur locative
(CA Paris, 13 juin 1985, n° 7568, Gaz. Pal. Rec. 1985, 2, som., p. 396, note
J.-D. Barbier).

Clause de loyer
variable

Ce texte a trouvé un regain d'actualité avec les nouvelles clauses de loyer
variable, dans les centres commerciaux. La Cour de cassation ayant admis
que, en présence d'une clause contractuelle particulière, le juge des loyers
commerciaux pouvait fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative, le
loyer variable additionnel doit être considéré comme une modalité particulière
de fixation du loyer, justifiant un abattement sur la valeur locative permettant
d'estimer le loyer minimum garanti (Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-16826 et
n° 15-16827, Gaz. Pal., 14 mars 2017, p. 68, note C.-E. Brault ; Administrer,
nov. 2016, p. 36, note J.-D. Barbier). Compte tenu de certaines critiques doctrinales, l'estimation du loyer relevant de l'appréciation souveraine des juges du
fond, la Cour de cassation, dans un arrêt ultérieur (Cass. 3e civ., 29 nov. 2018,
n° 17-27798, Gaz. Pal., 19 mars 2019, p. 70, note C.-E. Brault) a supprimé
de son attendu de principe l'allusion à un abattement, mais il n'en demeure
pas moins qu'une clause de loyer variable constitue une modalité particulière

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