L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 334

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Incidence
des travaux
réalisés par
l'hôtelier

Article R. 145-10 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
La loi n° 64-645 du 1er juillet 1964 codifiée sous les articles L. 311-2 et suivants
du Code du tourisme a permis aux exploitants hôteliers de réaliser dans certaines conditions des travaux d'amélioration (voir les textes dans l'annexe 1).
Initialement applicable aux seuls hôtels à usage de tourisme, elle a été rendue
applicable à l'ensemble des hôtels par la loi n° 79-553 du 5 juillet 1979.
L'article L. 311-2 énumère de façon limitative les travaux d'équipement et
d'amélioration entrant dans son champ d'application.
Parmi eux :
1.	 la distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité ;
2.	l'installation du téléphone, d'appareils récepteurs de radiodiffusion et de
télévision ;
3.	 l'équipement sanitaire ;
4.	 le déversement à l'égout ;
5.	l'installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou
climatisé ;
6.	 l'installation d'ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;
7.	 l'aménagement des cuisines et offices ;
8.	 la construction de piscines.

Caractère d'ordre
public

Le texte dispose que le propriétaire de l'immeuble « ... ne peut s'opposer,
nonobstant toute stipulation contraire, à l'exécution des travaux d'équipement
et d'amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise
à ses frais et sous sa responsabilité... ».
Il faut en conclure que les clauses contractuelles restrictives concernant les
travaux réalisés par le preneur en cours de bail sont inopérantes mêmes si les
travaux devaient entraîner une modification dans la distribution des lieux.
La question peut également se poser au regard de l'application du régime de la
copropriété et on peut se demander dans quelle mesure l'assemblée générale
des copropriétaires pourrait s'opposer à l'exécution des travaux.

Notification
du projet
de travaux

Le locataire a l'obligation, avant de procéder aux travaux, de notifier son
intention au propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception en y joignant un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif
des travaux projetés.
-	 Dans le cas où les travaux n'affectent pas le gros œuvre de l'immeuble, leur
exécution peut être entreprise immédiatement.
-	 Si les travaux affectent le gros œuvre de l'immeuble, le propriétaire dispose
d'un délai de 2 mois pour informer dans les mêmes conditions le preneur de
son acceptation ou de son refus, le silence du bailleur valant acceptation.
La stipulation autorisant le preneur à réaliser des travaux dans l'hôtel ne peut
s'analyser comme une dispense de la notification prévue par la loi (CA Aixen-Provence, 19 oct. 2012, n° 2012/497, Loyers et copr. 2013, comm. 14,
note E. Chavance).

Sanction
de l'absence
de notification

À défaut de notification conforme à l'article L. 311-3 du Code de tourisme,
le locataire ne peut pas bénéficier de l'abattement prévu par la loi (CA Dijon,
3 nov. 1994, Loyers et copr. 1995, comm. 376 - CA Paris, 5 mars 1999, Loyers
et copr. 1999, comm. 293 - CA Paris, 10 nov. 2000, Loyers et copr. 2001,
comm. 92 - CA Paris, 26 oct. 2001, Loyers et copr. 2002, comm. 35 - Cass.
3e civ., 5 mai 1999, Loyers et copr. 1999, comm. 263 - Cass. 3e civ., 21 févr.
2001, n° 99-14704, Loyers et copr. 2001, comm. 178 - TGI Paris, 2 mai
2016, n° 14/05377, Loyers et copr. 2016, comm. 200, note P.-H. Brault). Voir
cependant si le bailleur a par avance donné son accord (CA Paris, 10 janv.
2001, Administrer, avr. 2001, p. 56, obs. B. Boccara).
Le locataire ne pourra pas davantage demander un abattement sur le fondement de l'article R. 145-8 du Code de commerce, et il importe peu que le bail

334 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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