L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 336

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article R. 145-10 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
-	 de la recette théorique à laquelle on applique un pourcentage en fonction de
l'emplacement des lieux loués et le cas échéant un abattement pour charges
exorbitantes de droit commun et travaux financés par le preneur (CA Paris,
5 juill. 2006, Gaz. Pal., 15 déc. 2006, p. 30).

Cliniques

Pour les cliniques, plusieurs modes d'appréciation peuvent être utilisés :
-	la méthode dite « au lit » en fonction du prix unitaire par chambre majoré
éventuellement d'un loyer au titre des dépendances ;
-	 la méthode dite « hôtelière » à partir de la recette théorique annuelle fondée
sur le tarif journalier des chambres et les coefficients d'usage ;
-	 la méthode du prix/m2P (Cass. 3e civ., 11 déc. 2012, n° 11-21910, Loyer et
copr. 2013, comm. 48, note P.-H. Brault - TGI Paris, loy. com., 4 juill. 2016,
n° 10/14332, Administrer, août-sept. 2016, p. 59, note M.-L. Sainturat).
-	une valeur moyenne combinant les trois méthodes usuelles d'évaluation,
recettes théoriques et surface des locaux et nombre de lit (CA Versailles, 5 mars
1985, AJPI 1986, p. 381 - TGI Toulon, 2 mars 1987, AJPI 1989, p. 427 - TGI
Nice, 1er avr. 1988, AJPI 1990, p. 148 - CA Versailles, 1er juin 1989, AJPI 1990,
p. 657 - TGI Nanterre, 14 févr. 1989, AJPI 1990, p. 565 - TGI Créteil, 23 avr.
1990, AJPI 1991, p. 465 - TGI Nanterre, 21 oct. 1993, AJPI 1993, p. 892 - TGI
Bobigny, 10 juill. 1996, AJPI 1996, p. 854 - CA Paris, 20 déc. 1996, AJPI 1997,
p. 246, Loyers et copr. 1997, comm. 232 - CA Paris, 3 oct. 2007, n° 06/12622).

Garages

La fixation du loyer des exploitations qui constituent un garage hôtel dont
l'activité essentielle est la location d'emplacements de stationnement est appréciée suivant une méthode dite hôtelière, suivant un pourcentage variable de
la recette théorique annuelle (CA Paris, 9 janv. 1997, Loyers et copr. 1997,
comm. 145 - CA Paris, 20 mars 1998, n° 97/27362 - CA Paris, 17 mars 2000,
n° 1998/08483 - CA Paris, 14 oct. 2000, n° 1999/12904 - Cass. 3e civ., 10 avr.
2002, n° 00-16412, Administrer, août-sept. 2002, p. 46, obs. Boccara - CA
Paris, 7 nov. 2007).
Dans le cas des garages qui ne sont pas affectés au stationnement de véhicules,
la valeur locative est déterminée selon le mètre carré utile, apprécié par zone,
suivant l'utilisation effective des locaux (exposition de véhicules, bureaux,
locaux de stockage, atelier, etc.) (TGI Paris, 28 mars 1991, AJPI 1991, p. 711 -
TGI Bobigny, 28 mai 1997, AJPI 1997, p. 810).

Exclusion
du plafonnement

Article R. 145-11 - Le prix du
bail des locaux à usage exclusif
de bureaux est fixé par référence
aux prix pratiqués pour des
locaux équivalents, sauf à être
corrigés en considération des différences constatées entre le local
loué et les locaux de référence.

Le montant du loyer des baux portant sur des locaux à usage exclusif de
bureaux échappe à la règle du plafonnement au renouvellement, prévue à
l'article L. 145-34 (CA Paris, 20 avr. 1974, Gaz. Pal. Rec. 1974, 1, p. 349, note
P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 8 nov. 1976, Gaz. Pal. Rec. 1977, 1, som., p. 15 ;
Rev. loyers 1977, p. 172 - Cass. 3e civ., 14 juin 1978, Gaz. Pal. Rec. 1978,
2, som., p. 344 - Cass. 3e civ., 21 oct. 1980, Gaz. Pal. Rec. 1981, 1, pan.,
p. 34 - Cass. 3e civ., 18 juill. 1984, Bull. civ. III, n° 140). Mais les dispositions
concernant la révision triennale sont applicables à des locaux à usage exclusif
de bureaux (Cass. 3e civ., 30 mai 2001, n° 99-18178, Administrer, oct. 2001,
Les dispositions des deuxième p. 39 - CA Versailles, 12e ch., 11 janv.1996, n° 1775/93, Gaz. Pal. Rec., 1er juin
et troisième alinéas de l'ar- 1996, som., p. 43, notes J.-D. Barbier).
ticle R.  145-7 sont en ce cas
applicables.
L'article R. 145-11 n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir d'en
exclure l'application (CA Paris, 22 sept. 1992, Loyers et copr. 1993, n° 104).

Définition
du bureau

Le texte de l'article R. 145-11 ne donnant aucune définition du bureau, la jurisprudence a qualifié de « bureau » le local dans lequel « aucune marchandise
n'est livrée et où est effectué un travail intellectuel qui n'est pas nécessairement lié à la présence dans les lieux de la clientèle » (CA Paris, 20 avr. 1974,
Gaz. Pal. Rec. 1974, 2, p. 349, note P.-H. Brault ; JCP 1974, II, p. 17814, note
B. Boccara). Plus précisément, « le caractère d'usage exclusif de bureaux n'est
pas incompatible avec le fait pour le preneur de recevoir clients et fournisseurs,
dès lors que ce local ne sert notamment, ni au dépôt, ni à la livraison des marchandises » (Cass. 3e civ., 6 avr. 1976. Bull. civ. III, p.  107 ; Gaz. Pal. Rec. 1967,
2, p. 514, note P.-H. Brault ; JCP 1976, IV, p. 177 - Cass. 3e civ., 9 nov. 1976,
Bull. civ. III, p.  301 ; Gaz. Pal. Rec. 1977, 1, pan., p. 15 - CA Paris, 21 sept.
1993, Loyers et copr. 1994 n° 116 - Cass. 3e civ., 7 avr. 1994, n° 92-16280,

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