L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 344

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE

Accord
ou procédure

Date de prise
d'effet du loyer
révisé

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

Article R. 145-20 (suite)

un chiffre simplement provisionnel dans l'attente de la publication des indices
(Cass. 3e civ., 20 déc. 1989, n° 87-19605, Gaz. Pal. Rec. 1990, 2, p. 681, note
J.-D. Barbier).

À défaut d'accord, la demande
est jugée dans les conditions
prévues aux articles L. 145-56 à
L. 145-60.

Les parties peuvent se mettre d'accord à tout moment, avant ou pendant la
procédure. À défaut d'accord, la demande de fixation de loyer révisé doit
être portée devant le juge des baux commerciaux compétent, en suivant les
formes de la procédure sur mémoire. Le mémoire préalable doit être notifié
dans le délai de prescription de deux ans qui court à compter de la demande
de révision. Le défaut de paiement par le locataire du loyer révisé non accepté
et non fixé par le juge ne peut justifier l'application de la clause résolutoire
(CA Versailles, 18 févr. 2014, n° 13/01909, Loyers et copr. 2014, n° 123, note
E. Chavance).

Le nouveau prix est dû à dater du Le nouveau prix est dû à compter du jour de l'expédition de la lettre recomjour de la demande.
mandée, non de celui de sa réception. La révision prend effet à la date d'expédition de la lettre recommandée, puisque c'est cette date qui marque le point
de départ du délai de trois ans prévu à l'article L. 145-38 (Cass. 3e civ., 22 avr.
1980, n° 78-13422, Gaz. Pal. Rec. 1980, 2, pan., p. 424 ; Rev. loyers 1980,
p. 314), et le point de départ du délai de prescription biennale (Cass. 3e civ.,
7 nov. 1990, Loyers et copr. 1991, n° 29, note P.-H. Brault - Cass. 3e civ.,
13 févr. 2002, n° 00-17667, Administrer, juill. 2002, p. 11, note J.-D. Barbier ;
Gaz. Pal. Rec., 18 juill. 2002, p. 9, note P.-H. Brault ; Rev. loyers 2002, p. 227,
note C. Quément).
Une majoration de loyer ne peut être due qu'à compter de la demande qu'en a
fait le bailleur (Cass. 3e civ., 27 janv. 1988, n° 86-18177, Gaz. Pal. Rec. 1988,
1, p. 195, note J.-D. Barbier).

Clauses
contraires
non écrites

Ce texte s'applique aux révisions triennales (article L. 145-38) comme aux
révisions des loyers indexés (article L. 145-39). Avant la réforme de 2014, le
troisième alinéa de l'article R. 145-20 disposait : « Le nouveau prix est dû à
dater du jour de la demande à moins que les parties ne se soient mises d'accord
avant ou pendant l'instance sur une date plus ancienne ou plus récente ». Le
décret du 3 novembre 2014 a supprimé la fin de la phrase, c'est-à‑dire la mention : « à moins que les parties ne se soient mises d'accord avant ou pendant
l'instance sur une date plus ancienne ou plus récente ».
Cette suppression était nécessaire pour mettre le texte en harmonie avec
l'article L. 145-38 auquel le législateur, par la loi du 18 juin 2014, a ajouté la
phrase : « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande
en révision ».
Toute clause contraire est donc réputée non écrite.
Toutefois, si la disposition figurant à l'article L. 145-38 est d'ordre public, cela
n'interdit pas aux parties, une fois que la révision est engagée, de trouver un
accord sur un décalage éventuel de la date de prise d'effet du loyer révisé.

Intérêts

Les intérêts au taux légal sont dus sur les rappels de loyers depuis la date de
la révision au fur et à mesure des échéances, sans qu'il soit besoin d'une mise
en demeure (Cass. 3e civ., 20 déc. 1989, n° 87-19605, Gaz. Pal. Rec. 1990,
2, p. 681, note J.-D. Barbier).

Avenant

La rédaction d'un avenant de révision n'est pas obligatoire (Cass. 3 e civ.,
30 oct. 1991, n° 90-11791, n° 90-11791, Gaz. Pal. Rec. 1992, 3, p. 657, note
J.-D. Barbier).

Fixation judiciaire Article R. 145-21 - Le prix fixé
du loyer
judiciairement ne peut, en aucun
cas, excéder les limites de l'offre
et de la demande faite, selon
le cas, en application de l'article L. 145-37 et conformément
à l'article R. 145-20 ou en application de l'article L. 145-11, sauf
si depuis lors les parties ont varié
dans leurs prétentions.

Les dispositions de l'article R. 14-21 figurent sous la « Sous-section 3 » intitulée : « De la révision des loyers ». Il s'agit d'une erreur de codification, car ce
texte concerne non pas seulement la fixation du loyer révisé, mais également la
fixation du loyer du bail renouvelé. Sa place, entre les dispositions de l'article
R. 145-20 et celles de l'article R. 145-22, qui concernent les révisions de loyer,
est injustifiée. Dans le décret du 30 septembre 1953, ce texte figurait sous le
titre VI : « De la procédure », ce qui était plus juste.

344 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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