L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 358

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article R. 145-28 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
L'assignation indique le jour et l'heure de l'audience devant le juge des loyers
commerciaux. Cependant, l'assignation n'a pas à reproduire l'argumentation
qui figurait dans le mémoire. Le juge statuera au vu des mémoires, non au vu
de l'assignation. Cette dernière a seulement pour objet de convoquer l'autre
partie à l'audience. Il n'est d'ailleurs pas possible de former des demandes
nouvelles dans l'assignation : toutes les demandes doivent figurer dans les
mémoires (voir l'article R. 145-29).
Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe.

Constitution d'un
avocat

Procédure écrite

Mesures
d'instruction

Article R. 145-29 - Les parties
sont tenues de constituer avocat.
Elles ne peuvent, ainsi que leur
conseil, développer oralement,
à l'audience, que les moyens et
conclusions de leurs mémoires.

Avant la réforme du texte par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019,
le ministère d'avocat n'était pas obligatoire. Désormais il l'est. Les parties,
qui doivent faire signer leur mémoire par un avocat, sont tenues de constituer
avocat dès lors que la procédure est engagée.

Article R. 145-30 - Lorsque le
juge s'estime insuffisamment
éclairé sur des points qui peuvent
être élucidés par une visite des
lieux ou s'il lui apparaît que les
prétentions des parties divergent
sur de tels points, il se rend sur
les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.

L'article 145-30 prévoit :
-	 la visite des lieux par le juge ;
-	 la désignation d'un constatant ;
-	l'expertise.

La procédure devant le juge des loyers commerciaux est une procédure écrite
sur mémoires. À l'audience, les parties ne peuvent développer que les moyens
et demandes figurant dans leurs mémoires.

Pour certains auteurs les dispositions spéciales de l'article R. 145-30, compte
tenu de leur originalité, ne pourraient pas être complétées par celles, générales,
du Code de procédure civile, du moins en ce qui concerne la visite des lieux
et les constations (J. Derruppé, R. Maus, G. Brière de l'Isle, P. Lafarge, Baux
commerciaux, p. 438). D'autres estiment que les dispositions générales doivent
être observées en principe, dans la mesure où celles du statut n'y dérogent
pas (J. Viatte, Rev. loyers 1975, p. 14 et Rev. loyers 1977, p. 270). Il semble
en effet difficile de ne pas tenir compte des règles complétives du Code de
procédure civile.
Les dispositions concernant la visite des lieux sont à rapprocher du transport
sur les lieux, prévu par les articles 179 à 183 du Code de procédure civile.

Toutefois, s'il estime que des Les dispositions relatives à la désignation d'un constatant sont à rapprocher de
constatations purement maté- celles des articles 249 et suivants du Code de procédure civile.
rielles sont suffisantes, il peut
commettre toute personne de
son choix pour y procéder.
Expertise

Si les divergences portent sur
des points de fait qui ne peuvent
être tranchés sans recourir à
une expertise, le juge désigne
un expert dont la mission porte
sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères
définis, selon le cas, aux articles
R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34,
R. 145-9, R. 145-10 ou R. 14511, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises
par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir
limiter la mission de l'expert à
la recherche de l'incidence de
certains éléments seulement, il
indique ceux sur lesquels elle
porte.

Le juge n'est jamais tenu d'ordonner une expertise. Lorsque le bailleur, en
demande, ne produit aucune justification, le juge peut plafonner le loyer
sans ordonner d'expertise (Cass.  3e civ., 22 janv. 1997, n° 94-21352,
Gaz. Pal. Rec. 1997, som., p. 387 - Cass. 3e civ., 23 janv. 2007, n° 05-21603,
Gaz. Pal. Rec. 2007, som., p. 1985, notes J.-D. Barbier). Cependant, dans le
cadre d'un renouvellement de bail, si le locataire demande la fixation à la
valeur locative dont le montant allégué serait inférieur au plafonnement, le
juge doit, d'office, vérifier le montant de la valeur locative, ce qui, en pratique, doit le conduire à ordonner une expertise (Cass. 3e civ., 5 févr. 1992,
n° 90-10554, Administrer, juill. 1992, p. 28 - Cass. 3e civ., 3 déc. 2003,
n° 02-11374, Administrer, févr. 2004, p. 24 - Cass. 3e civ., 29 nov. 2018,
n° 17-27043, Gaz. Pal., 19 mars 2019, p. 71, notes J.-D. Barbier).
Le texte du décret du 30 septembre 1953 précisait que l'expert devait se
prononcer « sur tous les éléments mentionnés selon le cas », aux articles
concernant la valeur locative et le déplafonnement. Le nouveau texte dispose que la mission de l'expert « porte sur les éléments de fait permettant
l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles » concernant
l'estimation de la valeur locative et le déplafonnement. Il apparaît que l'expert ne doit donc pas se prononcer sur « tous » les éléments, mais, semblet‑il, seulement sur ceux qui sont dans le litige. D'autre part, il ne doit pas
apporter d'appréciation de droit, sa mission ne portant que « sur les éléments
de fait ». En pratique, la limite entre le droit et le fait est très incertaine.

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