L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 36

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-2 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
-	 L'Union des Masseurs-kinésithérapeutes exerçant une activité de formation
professionnelle continue dans le cadre de l'éducation permanente (Cass. civ.,
25 oct. 1983, Gaz. Pal. Rec. 1984, 1, pan., p. 83).
-	Une association de parents d'élèves pour des locaux d'habitation des
professeurs et du personnel d'une école privée, l'établissement d'enseignement étant exploité par une autre association (Cass. civ., 5 janv. 1978,
Gaz. Pal. Rec. 1978, 1, som., p. 165).

II - BAUX CONSENTIS AUX COMMUNES
Régie

2° Aux baux consentis aux communes pour des immeubles
ou des locaux affectés, soit
au moment de la location,
soit ultérieurement et avec le
consentement exprès ou tacite
du propriétaire, à des services
exploités en régie ;

Pour bénéficier du statut, il faut que le local soit affecté à un service public
exploité en régie et non par une entreprise privée (CA Paris, 14 janv. 1969,
JCP 1969, IV, 251). Mais il n'y a pas lieu de rechercher si le bail a une qualification commerciale ni si un fonds de commerce y est exploité (Cass. com.,
18 mars 1964, Gaz. Pal. Rec. 1964, 1, p. 392 - Cass. 3e civ., 18 déc. 1968,
Bull. civ. III, n° 431 ; v. aussi réponse ministérielle, Administrer, nov. 1998,
p. 62).

III -IMMEUBLES LOUÉS À DES ENTREPRISES
PUBLIQUES ET ÉTABLISSEMENTS PUBLICS
À CARACTÈRE INDUSTRIEL OU COMMERCIAL
EPIC

3° Aux baux d'immeubles ou
de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises
publiques et établissements
publics à caractère industriel
ou commercial, dans les limites
définies par les lois et règlements
qui les régissent et à condition
que ces baux ne comportent
aucune emprise sur le domaine
public ;

Concession
de service public

Les entreprises publiques sont la propriété de l'État, certains établissements se
voyant reconnaître les caractères industriel ou commercial.
Depuis le 1er janvier 1991, ce texte bénéficie aux baux conclus par La Poste
ou par France Télécom (J. Derruppé, Rev. Dr. imm. 1994, 507 ; sur la nullité
d'une clause contraire au statut des baux commerciaux dans un bail consenti
à La Poste, voir CA Paris, 21 juin 2006, Loyers et copr. 2007, n° 58, note
P.-H. Brault, cassé par Cass. 3e civ., 23 janv. 2008, Gaz. Pal., 2 et 4 mars
2008, pan., p. 16).

Mais une entreprise concessionnaire d'un service public ne constitue pas une
entreprise publique au sens de l'article L. 145-2 (Cass. com., 12 oct. 1960,
Bull. civ. III, n° 292 - TGI Pau, févr. 1960, D. 1960, som., p. 5). La société
concessionnaire d'un marché couvert (CA Paris, 9 juin 1958, D. 1958, som.,
p. 153) ou du service des eaux (CA Paris, 23 oct. 1959, Rev. loyers 1961,
222), une entreprise de pompes funèbres (CA Pau, 10 nov. 1960, D. 1961,
som., p. 110), un service de voyageurs (Cass. com., 12 oct. 1960, Bull. civ. III,
n° 292) ne bénéficient pas du statut.
L'expression « nécessaire à la poursuite de l'activité » n'implique pas qu'à
défaut de renouvellement l'activité ne puisse être poursuivie (Cass. 3e civ.,
20 mars 1969, Bull. civ. III, n°  194 ; Rev. loyers 1969, 265 cassants CA Paris
le 5 mai 1967 ; JCP 1968, 2, 15416, note B. Boccara). Mais le logement d'un
directeur d'EDF ne présente pas un caractère nécessaire à la poursuite de
l'activité (CA Besançon, 31 janv. 1962, Gaz. Pal. Rec. 1962, 1, p. 319). Un
terrain nu ne bénéficie pas de la protection statutaire (CA Rouen, 4 mai 1956,
D. 1956, p. 586 ; Rev. loyers 1956, p. 425).
Lorsqu'il s'agit d'un local principal donné à bail à un établissement à caractère
industriel et commercial, il a été jugé qu'un fonds de commerce doit y être
exploité (Cass. 3e civ., 11 juill. 1968, Bull. civ. III, n° 265).

36 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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