L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 362

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article 606

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

1. Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil

Article R. 145-35 (suite)
1° Les dépenses relatives aux
grosses réparations mentionnées
à l'article 606 du Code civil ainsi
que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces
travaux ;

Les représentants des locataires avaient proposé une définition plus moderne
des grosses réparations en visant celles qui concernent la structure ou la solidité de l'immeuble. Mais le gouvernement, dans le 1°, a voulu s'en tenir au
texte, quelque peu désuet, de l'article 606 du Code civil.
La Cour de cassation a toutefois adopté une lecture moins désuète de l'article 606 en précisant qu'au sens de ce texte, les grosses réparations sont celles
qui concernent la structure, la solidité et la préservation de l'immeuble, dans
une affaire où les travaux en cause visaient à limiter un risque d'inondations,
et portaient sur la conformité des toitures, la réfection d'une installation électrique et des désordres consécutifs à un gel causé par un manque de calorifugeage (Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, Gaz. Pal. Rec., 9 et 10 déc. 2005, p. 22).
Ainsi, les travaux ou grosses réparations qui concernent la structure de l'immeuble, sa solidité et sa préservation ne peuvent jamais être imputés au
locataire.
Cependant, un dernier alinéa a été ajouté à la fin de l'article R. 145-35. Les
travaux de l'article 606 pourraient être transférés au locataire lorsqu'il s'agit de
« travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement
à l'identique ». L'embellissement du gros œuvre étant une notion obscure, le
texte semble viser les travaux d'embellissement qui seraient exécutés après les
gros travaux de l'article 606. Les gros travaux ayant détruit le second œuvre,
les embellissements dépassant le coût du remplacement à l'identique de ce
second œuvre pourraient être mis à la charge du locataire par une clause du
bail.
Le texte précise que les honoraires liés aux gros travaux de l'article 606 ne
peuvent pas davantage être récupérés sur le locataire. Ce n'est que l'application de la règle selon laquelle l'accessoire suit le principal. Si les gros travaux
ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, il en va de même de tous les
frais accessoires et de toutes les conséquences de ces gros travaux

2. La vétusté et la conformité concernant
l'article 606 du Code civil

Vétusté
et conformité
relevant du 606
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en
conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble
dans lequel il se trouve, dès lors
qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa
précédent ;

Le 2° précise que les grosses réparations de l'article 606 ne peuvent pas être
imputées au locataire, même lorsqu'il s'agit de remédier à la vétusté ou de
mettre le bien en conformité avec la réglementation.
Les représentants des locataires avaient souhaité que les travaux liés à la
vétusté ou les travaux de mise en conformité ne puissent jamais être imputés au
locataire. Pour ne pas les contrarier, le gouvernement a conservé la mention de
la vétusté et de la mise en conformité, mais en ajoutant la mention restrictive
souhaitée par les représentants des bailleurs, limitant les travaux visés à ceux
prévus à l'article 606 du Code civil, ce qui prive de toute portée la nouvelle
disposition, puisqu'elle n'ajoute rien au 1° de l'article R. 145-35.

3. Les impôts

Impôts
3° Les impôts, notamment la
contribution économique territoriale, taxes et redevances dont
le redevable légal est le bailleur
ou le propriétaire du local ou de
l'immeuble ; toutefois, peuvent
être imputés au locataire la taxe
foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que
les impôts, taxes et redevances

Selon le 3°, la contribution économique territoriale ne peut en aucun cas être
récupérée sur le locataire.
Le texte précise que ne peuvent pas davantage être imputés au locataire les
impôts « dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou
de l'immeuble ».
La règle serait claire s'il n'y avait pas ensuite une multiplication d'exceptions.
Restent valables les clauses qui mettent à la charge du locataire :
-	 l'impôt foncier ;

362 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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