L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 363

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le
locataire bénéficie directement
ou indirectement ;

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
- les taxes additionnelles à la taxe foncière ;
- les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ;
- les impôts, taxes et redevances liés à un service dont le locataire bénéficie
directement ou indirectement. On pense à la taxe d'enlèvement des ordures
ménagères et à la taxe de balayage.

4. Les honoraires du bailleur liés à la gestion du loyer

Honoraires
de gestion

4° Les honoraires du bailleur liés Une clause mettant à la charge du preneur les honoraires de l'administrateur
à la gestion des loyers du local de biens ou du gérant du bailleur est réputée non écrite.
ou de l'immeuble faisant l'objet
du bail ;
La notion de « gestion des loyers » doit s'entendre largement et inclut les accessoires, c'est-à‑dire la gestion des charges et des taxes.
Pour tenter de contourner la loi, certains bailleurs ont maintenu dans leurs baux
une clause obligeant le locataire à payer un certain pourcentage de son loyer ou
de ses charges au titre d'une gestion qualifiée de « gestion technique ». En cas de
qualification frauduleuse, le juge peut requalifier la clause et la dire non écrite.

5. Les charges et impôts des locaux vacants
ou des autres locataires
Charge
des locaux
vacants

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes,
redevances et le coût des travaux
relatifs à des locaux vacants ou
imputables à d'autres locataires.

Le 5° précise que, dans un ensemble immobilier (ce qui vise notamment les
centres commerciaux), le bailleur ne peut pas faire payer à son locataire des
charges ou des impôts imputables à d'autres locataires ou concernant des
locaux vacants.

B. APPLICATION DANS LE TEMPS
DE LA NOUVELLE RÈGLE

Droit transitoire

L'article 8 du décret du 3 novembre 2014 précise que le nouveau texte concernant les charges non récupérables est applicable « aux contrats conclus ou
renouvelés à compter de la publication du présent décret », c'est-à‑dire à
compter du 5 novembre 2014.
L'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, qui devait s'appliquer aux
baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 se trouve donc
repoussée, en ce qui concerne la réglementation des charges, aux baux conclus
ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.
Il faut donc distinguer les contrats conclus ou renouvelés avant le 5 novembre
2014, qui ne sont pas soumis à l'article L. 145-35, de ceux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, qui doivent respecter le nouveau texte.

II - LA RÉPARTITION DES CHARGES
Ensemble
immobilier -
Répartition
des charges

La répartition entre les locataires des charges, des impôts,
taxes et redevances et du coût
des travaux relatifs à l'ensemble
immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces
pondérations sont portées à la
connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les
dépenses mentionnées aux 1°
et 2° celles se rapportant à des
travaux d'embellissement dont le
montant excède le coût du remplacement à l'identique.

L'article L. 145-40-2 créé par la loi du 18 juin 2014 précise que, dans un
ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la répartition des
charges et des travaux doit être prévue dans le bail et que cette répartition est
fonction de la surface exploitée.
L'article R. 145-35 ajoute que cette répartition « peut être conventionnellement
pondérée ».
Cette mention a pour objet de permettre, notamment dans les centres commerciaux, de moduler les charges en fonction de la nature, de la surface ou
de la situation des locaux. Une réserve ne paiera pas les mêmes charges, au
mètre carré, qu'une boutique. On peut penser que cette disposition permet
également de pondérer les charges en fonction de l'importance des surfaces.
Certaines grandes surfaces paient des charges plus modérées, au mètre carré,
que certaines petites surfaces.

Code de commerce. Deuxième partie : Réglementaire · 363

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