L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 364

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article R. 145-35 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
En tout état de cause, cette pondération doit recevoir l'agrément du locataire
puisqu'elle doit être « conventionnelle ». Elle doit donc être prévue au contrat
de bail.
Le texte ajoute : « Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires ». Cette mention ne vise évidemment pas la pondération du local du
locataire lui-même, puisque cette pondération figure dans son propre bail. Par
hypothèse, il en a connaissance, puisqu'il l'a acceptée contractuellement. Le
texte vise la pondération des locaux des autres locataires.

Liquidation
annuelle
des charges

Délai

Article R. 145-36 - L'état récapitulatif annuel mentionné au
premier alinéa de l'article L. 14540-2, qui inclut la liquidation et
la régularisation des comptes
de charges, est communiqué au
locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle
au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en
copropriété, dans le délai de
trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété
sur l'exercice annuel. Le bailleur
communique au locataire, à sa
demande, tout document justifiant le montant des charges,
impôts, taxes et redevances
imputés à celui-ci.

Ce texte traite du délai de liquidation des charges et des justificatifs
(v. J.-D. Barbier, « Le décret du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial »,
Administrer, déc. 2014, p. 14).

I - LE DÉLAI DE LIQUIDATION DES CHARGES
L'article L. 145-40-2 du Code de commerce, créé par la loi du 18 juin 2014,
précise que le bail doit comporter un « inventaire » des charges et que cette liste
« donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire
dans un délai fixé par voie réglementaire ».
Le compte de liquidation annuelle des charges doit être communiqué au
locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivante.
Les propriétaires disposent donc de neuf mois pour rétablir le compte de liquidation et de régularisation des charges.
Dans les immeubles en copropriété, cette régularisation doit intervenir au plus
tard trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété.

II - LES JUSTIFICATIFS
Justificatifs

Le locataire, qui a payé des provisions sur charges, doit pouvoir comprendre et
vérifier la réalité des charges une fois que le compte de régularisation annuelle
est établi.
Désormais, le nouveau texte précise que le bailleur doit communiquer au
locataire, à sa demande, les pièces justificatives.
Cette disposition est d'ordre public.
Ce n'est guère que l'application du droit commun des obligations et la Cour
de cassation a d'ailleurs jugé qu'un bailleur qui ne produisait pas de justificatif
des charges payées ou qui n'avait pas procédé à la régularisation annuelle
devait purement et simplement rembourser à son locataire les provisions
versées (Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n° 13-24451, Administrer, déc. 2014,
p. 32 - Cass. 3e civ., 9 juin 2015, n° 14-13555, Gaz. Pal., 18 août 2015, p. 18,
notes J.-D. Barbier).

Délai de
communication
des états
prévisionnels
et récapitulatif
des travaux.

Article R. 145-37 - Les informations mentionnées aux 1° et
2° de l'article L. 145-40-2 sont
communiquées au locataire dans
le délai de deux mois à compter
de chaque échéance triennale. À
la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces
travaux.

Les informations visées sont d'une part l'état prévisionnel des travaux que le
bailleur envisage de réaliser dans les trois années à venir, ainsi que le budget
prévisionnel et, d'autre part, l'état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans
les trois années précédentes, précisant leur coût.
Ces informations doivent être communiquées au locataire tous les trois ans et
le texte réglementaire accorde au bailleur un délai de deux mois à compter
de l'échéance triennale.
Les documents justifiant le montant des travaux doivent être des documents
probants.

364 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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