L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 41

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Application
Article L. 145-2 (suite)
partielle ou totale
du statut

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
On s'est demandé si l'adoption du statut des baux commerciaux devait être
totale ou pouvait être partielle. Il avait été jugé que le bailleur pouvait offrir
un renouvellement sans pour autant reconnaître l'application de l'entier statut
(CA Paris, 6 déc. 1991, D. 1992, som., p. 368, note L. Rozès) et que l'application volontaire du statut pendant la durée du bail ne dispensait pas le
locataire des conditions légales pour avoir droit au renouvellement (CA Paris,
7 mars 1989, D. 1989, I.R. 110 - CA Paris, 4 janv. 1994, Gaz. Pal. Rec. 1994,
2, p. 709, note P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 18 févr. 1998, Rev. loyers 1998,
507 - CA Paris, 26 févr. 1999, JCP E 1999, pan., p. 1367). Mais par un arrêt
rendu en assemblée plénière, la Cour de cassation a décidé que la clause
d'un bail permettant de donner congé par lettre recommandée était nulle
dès lors que les parties s'étaient conventionnellement soumises au statut des
baux commerciaux, l'acte extrajudiciaire étant impératif. Le statut doit donc
s'appliquer en totalité, du moins dans ses dispositions impératives (Cass. ass.
plén., 17 mai 2002, n° 00-11664, Gaz. Pal. Rec. 2002, jur., p. 975, note
J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2002, n° 174, note P.-H. Brault ; ADJI 2002,
p. 525, note J.-P. Blatter ; JCP E 2002, n° 1080, p. 1194, note J. Monéger ; dans
le même sens : Cass. 3e civ., 25 avr. 2001, Gaz. Pal. 2002, n° 99-15242, jur.,
p. 65, note J.-D. Barbier). En cas d'adoption volontaire du statut, celui-ci s'applique en totalité, notamment quant au droit au renouvellement du preneur,
même si ce dernier ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de la
propriété commerciale (Cass. 3e civ., 1er juill. 2003, n° 02-12668, Administrer,
oct. 2004, p. 56, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 9 févr. 2005, n° 03-17476,
Gaz. Pal. Rec. 2005, jur., p. 4139, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2005,
n° 114, note P.-H. Brault - CA Paris, 12 sept. 2005, Gaz. Pal. Rec. 2005, som.,
p. 4239, note P.-H. Brault).
Cette jurisprudence, concernant l'application totale du statut des baux commerciaux, se trouve consacrée par la loi du 4 août 2008. Le rapport Pelletier (v.
J.-D. Barbier, « Le rapport Pelletier est-il bien inspiré ? », Gaz. Pal., 29 et 30 sept.
2004, doct., p. 23) proposait d'autoriser l'adoption seulement partielle du statut des baux commerciaux et d'admettre « la validité des clauses écartant les
dispositions d'ordre public de ce statut ». Cette proposition avait été vivement
critiquée (note J.-D. Barbier sous Cass. 3e civ., 9 févr. 2005, n° 03-17476,
Gaz. Pal. Rec. 2005, jur., p. 4139). Le législateur a exclu la possibilité d'adopter partiellement le statut, concernant les professionnels. La même règle devrait
s'appliquer aux non-professionnels (associations, syndicats, etc.).

B - MODIFICATIONS RÉSULTANT
DE LA LOI DU 4 AOÛT 2008
Depuis la loi
du 4 août 2008

Avant cette réforme, l'adoption volontaire du statut des baux commerciaux
ne permettait toutefois pas d'exclure un autre statut légal plus protecteur.
Ainsi, lorsque le locataire était un professionnel, il bénéficiait comme tel des
dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et notamment
de la faculté de donner congé à tout moment (CA Paris, 22 oct. 1991, Loyers
et copr. 1991, n°  470 ; Administrer, févr. 1992, p. 58 - TGI Niort, 25 nov.
1996, Gaz. Pal. Rec. 1997, 1, som., p. 144, note P.-H. Brault - CA Paris,
28 févr. 1997, Loyers et copr.  1997, n° 174). L'article 57  A s'appliquant
même aux sociétés ayant une forme commerciale, le locataire en conservait
le bénéfice même en cas d'application volontaire du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 7 nov. 2001, n° 99-20976, Rev. loyers 2002, p. 40,
note V. Canu ; JCP E 2002, n° 1166, p. 1293, note O. Barret). Rappelons toutefois que l'article 57 A ne s'appliquait pas aux baux en cours lors de l'entrée
en vigueur de la loi du 6 juillet 1989 (Cass. 3e civ., 25 avr. 2001, n° 99-15242,
Gaz. Pal. 2002, 1, 65, note J.-D. Barbier).
Désormais, l'adoption du statut des baux commerciaux par un professionnel
a pour effet d'exclure totalement les dispositions de l'article 57 A de la loi du
23 décembre 1986. Le texte précisant que l'adoption du statut des baux commerciaux intervient « par dérogation à l'article 57 A », le locataire professionnel
perd la faculté de donner congé à tout moment, moyennant un préavis de six
mois. Avant la réforme, le professionnel pouvait cumuler les avantages des
deux statuts, en bénéficiant du statut des baux commerciaux sans renoncer à la
faculté d'ordre public de donner congé conformément à l'article 57 A. Depuis
la réforme, cette faculté est exclue.

Code de commerce. Première partie : Législative · 41 

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