L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 43

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

Droit transitoire

Article L. 145-2 (suite)

À défaut de disposition transitoire, la réforme du 18 juin 2014 est d'application
immédiate, sauf dans les procédures en cours (J.-D. Barbier, « Application de la
du 18 juin 2014 dans le temps », Gaz. Pal., 9 août 2014, p. 47). La loi nouvelle
devrait notamment s'appliquer aux congés ou commandements signifiés avant
son entrée en vigueur puisque « la loi nouvelle régit immédiatement les effets
des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et
non définitivement réalisées » (Cass. 3e civ., 16 déc. 1987, Gaz. Pal. Rec. 1988,
1, p. 84, note J.-D. Barbier) et que « les effets légaux d'un contrat sont régis par
la loi en vigueur à la date où ils se produisent » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2013,
n° 12-21541, Gaz. Pal., 2 et 3 août 2013, p. 34, note J.-D. Barbier).

Baux
emphytéotiques

Article L.  145-3  - Les dispositions du présent chapitre ne
sont pas applicables aux baux
emphytéotiques, sauf en ce
qui concerne la révision du
loyer. Toutefois, elles s'appliquent, dans les cas prévus aux
articles L. 145-1 et L. 145-2, aux
baux passés par les emphytéotes,
sous réserve que la durée du
renouvellement consenti à leurs
sous-locataires n'ait pas pour
effet de prolonger l'occupation
des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique.

Les baux emphytéotiques sont régis par les articles L. 451-1 et suivants du
Code rural. Il est souvent difficile de les distinguer d'un bail commercial dont
la durée contractuelle serait supérieure à dix-huit ans. Pour qualifier le contrat,
il faut rapprocher ses clauses des dispositions du Code rural (Cass. civ., 3 déc.
1980, Gaz. Pal. Rec. 1981, 1, pan., p. 115). Un bail sera qualifié d'emphytéotique en fonction de l'étendue des droits conférés au preneur, de la modicité
des redevances, le preneur ayant l'obligation d'améliorer l'immeuble (Cass.
3e civ., 5 déc. 2001, n° 99-20871 - Cass. 3e civ., 11 juill. 2007, n° 06-14214,
AJDI 2007, p. 833).
Ainsi, n'est pas emphytéotique un bail non librement cessible (Cass. 3e civ.,
15 mars 1983, Bull. civ. III, n° 60 - Cass. civ., 12 déc. 1978, Gaz. Pal. Rec. 1979,
1, som., p. 112 ; Rev. loyers 1979, 150 - Cass. 3e civ., 10 avr. 1991, D. 1991,
som., p. 304, note Robert), ou un bail de cinquante ans avec faculté de résiliation triennale au gré du preneur (CA Paris, 25 févr. 1982, Gaz. Pal. Rec. 1982,
1, p. 207 - Rev. loyers 1982, p. 435), ou un bail limitant le droit de construire,
le droit de céder (Cass. 3e civ., 30 mai 2007, n° 06-14934) ou limitant le
droit de sous-louer et la destination (Cass. 3e civ., 3 oct. 1991, Bull. civ. III,
n°  222 ; D. 1991, inf. rap., p. 239), ou un bail limitant les activités du preneur
(Cass. 3e civ., 13 mai 1998, Gaz. Pal. Rec. 1998, 2, pan., p. 276 ; JCP E 1999,
p. 1865, obs. J. Monéger ; Rev. dr. immob. 1998, p. 697, obs. J. Derruppé).
Un contrat qualifié à tort d'emphytéotique peut donc être requalifié en bail
commercial (Cass. 3e civ., 10 avr. 2002, n° 16718 ; Cass. 3e civ., 30 mai 2007,
n° 06-14934).
À la différence du bail à loyer, le bail emphytéotique confère au preneur un
droit réel. Le statut des baux commerciaux ne lui est donc pas applicable,
même si l'activité prévue au bail est commerciale ou industrielle (Cass. civ.,
3 déc. 1980, Gaz. Pal. Rec. 1981, 1, pan., p. 115 - Cass. 3e civ., 13 mai 1998,
Administrer, juill. 1998, p. 25, note B. Boccara et D. Lipman-Boccara).

Révision du loyer

Toutefois, les dispositions du statut relatives à la révision du loyer s'appliquent
aux baux emphytéotiques, sous réserve qu'ils présentent un caractère commercial, industriel ou artisanal (Cass. 3e civ., 1er juill. 1961, Bull. civ. III,
n° 279). La jurisprudence a cependant refusé d'appliquer les dispositions de
l'article L. 145-33 du Code de commerce au loyer d'un bail emphytéotique
(Cass. 3e civ., 19 févr. 2014, n° 12-19270, Rev. loyers 2014/946, n° 1796, note
C. Quément - CA Aix-en-Provence, 11e ch. B, 12 mars 2015, n° 14/01759,
Rev. Loyers 2015, 957, n° 2062, note Ch. Lebel). Le bailleur ne peut donc pas
saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du loyer
d'un bail emphytéotique pour le faire correspondre à la valeur locative, fût-ce
en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité
(Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 15-21381).

Sous-location

Le statut peut s'appliquer aux baux consentis par les emphytéotes, mais le
sous-locataire commerçant demeure sans droit vis-à‑vis du propriétaire et son
occupation ne peut se prolonger au-delà de l'expiration du bail emphytéotique (CA Paris, 28 nov. 1957, JCP 1958, II, 8411 - Cass. com., 6 avr. 1965,
Gaz. Pal. Rec. 1965, 2, p. 85 - Cass. 3e civ., 3 déc. 1980, Ann. Loyers 1982,
p. 118).
La durée du bail commercial ne pouvant excéder celle du bail emphytéotique,
le sous-locataire n'a droit ni au renouvellement, ni à indemnité d'éviction
(Cass. 3e civ., 9 févr. 2005, n° 03-17065, Loyers et copr. 2005, n° 73, note
P.-H. Brault ; D. 2005, act. jur., p. 713, note Y. Rouquet ; AJDI 2005, p. 655,
note M.-P. Dumont).

Code de commerce. Première partie : Législative · 43 

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