L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 48

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-4 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
conditionnel. Il peut donner congé, pour le terme de la première période triennale, pour le cas où le loyer de renouvellement, dont la fixation judiciaire est
en cours, serait excessif (Cass. 3e civ., 17 nov. 1998, n° 97-14039, Administrer,
avr. 2000, p. 30, note J.-D. Barbier).

II - CONGÉ TRIENNAL DU BAILLEUR
POUR DÉMOLIR OU POUR TRANSFORMER
À USAGE D'HABITATION
Congé pour
reconstruire

Le bailleur a la même faculté,
dans les formes et délai de
l'article L.  145-9, s'il entend
invoquer les dispositions des
articles L.  145-18, L.  145-21,
L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de
construire, de reconstruire ou de
surélever l'immeuble existant, de
réaffecter le local d'habitation
accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant
par reconstruction, rénovation
ou réhabilitation ou d'exécuter
des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière
et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet
de renouvellement urbain.

Le troisième alinéa de l'article L. 145-4 a été complété par la loi Elan n° 20181021 du 23 novembre 2018, pour favoriser le logement (sur la question voir
J.-P. Blatter, « La loi Elan et le bail commercial », AJDI, janv. 2019, p. 38). Alors
que, jusqu'à présent, le congé triennal du bailleur ne pouvait être signifié que
pour démolir ou reconstruire l'immeuble, il peut désormais être signifié pour
le transformer à usage principal d'habitation.

A - CONGÉ POUR CONSTRUIRE,
RECONSTRUIRE, SURÉLEVER
Le bailleur peut donner congé en fin de période triennale, s'il entend construire,
reconstruire, surélever l'immeuble, ou procéder à une opération de restauration immobilière. Le congé doit être signifié dans les conditions de formes et
de délais de l'article L. 145-9 (J.-D. Barbier, « Originalité et banalité du congé
pour construire ou reconstruire en cours de bail », Gaz. Pal. Rec. 1995, 1,
doct., p. 250 ; P.-H. Brault, « Sur les conditions d'exercice par le bailleur du
refus de renouvellement à échéance triennale, notamment en cas de vente de
l'immeuble », Loyers et copr. 1994, chron. 8).
Un congé délivré par le bailleur pour la date d'expiration du bail ne fait
pas obstacle à la délivrance d'un second congé sur le fondement de l'article L. 145-4 (Cass. 3e civ., 20 déc. 1995, n° 93-15305, Gaz. Pal. Rec. 1996,
2, pan., p. 211 ; D. 1996, IR. 29 ; JCP E 1996, pan., p. 202, note Lévy).
Sur les conditions de fond du congé, pour démolir, voir les annotations de
l'article L. 145-18 ci-après.

B - CONGÉ POUR TRANSFORMER
À USAGE PRINCIPAL D'HABITATION
Congé pour
transformer
à l'habitation

Le bailleur peut signifier un congé triennal également s'il entend affecter à
usage principal d'habitation un immeuble entier.
Il peut s'agir d'un immeuble loué à un seul locataire ou à plusieurs locataires.

C - CONSÉQUENCES DU CONGÉ
Indemnité
d'éviction

Il sera prudent, pour le locataire, d'agir en paiement de l'indemnité d'éviction
dans le délai de deux ans à compter de la date d'effet du congé (pour un cas
de prescription, v. CA Lyon, 31 janv. 1996, Loyers et copr. 1997, n° 77).
Le fait que le congé soit signifié en cours de bail peut avoir une incidence sur
le calcul de l'indemnité d'éviction et du droit au bail (Cass. 3e civ., 25 juin
1997, JCP E 1998, p. 35, note P.-H. Brault ; J.-D. Barbier, Gaz. Pal. Rec. 1995,
1, doct., p. 250).
Le bailleur qui a signifié un congé pour une échéance triennale, a la faculté
d'exercer ensuite son droit de repentir (TGI Paris, 16 janv. 1996, Loyers et
copr. 1997, n° 107 - CA Paris, 10 oct. 1996, Loyers et copr. 1997, n° 107 ; C.
n° 108 ; CA Amiens, 16 mai 1995, Loyers et copr. 1997, n° 109 ; P.-H. Brault,
JCP E 1997, I, 656 et Loyers et copr., avr. 1997, chron., P. 4 ; J.-D. Barbier,
Gaz. Pal. Rec. 1995, 1, doct., p. 250). Dans ce cas, le renouvellement du
bail intervient en principe à la date du repentir et l'action en fixation du loyer
du bail renouvelé doit être exercée dans le délai de deux ans à compter du
repentir (CA Paris, 19 nov. 1999, n° 1996/18454, Gaz. Pal. Rec. 2001, som.,
p. 501, note J.-D. Barbier).

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