L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 49

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-4 (suite)

Décès
du locataire.
Congé des ayants
droit

Le preneur ayant demandé à
bénéficier de ses droits à la
retraite du régime social auquel
il est affilié ou ayant été admis
au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre
de ce régime social a la faculté
de donner congé dans les formes
et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est
de même pour ses ayants droit
en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise
unipersonnelle à responsabilité
limitée, ou au gérant majoritaire
depuis au moins deux ans d'une
société à responsabilité limitée,
lorsque celle-ci est titulaire du
bail.

Baux
dérogatoires.
Durée de
trois ans

Article L. 145-5 - Les parties
peuvent, lors de l'entrée dans
les lieux du preneur, déroger aux
dispositions du présent chapitre
à la condition que la durée totale
du bail ou des baux successifs
ne soit pas supérieure à trois ans.
À l'expiration de cette durée, les
parties ne peuvent plus conclure
un nouveau bail dérogeant aux
dispositions du présent chapitre
pour exploiter le même fonds
dans les mêmes locaux.

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

III - CONGÉ DU LOCATAIRE RETRAITÉ
OU INVALIDE, ET DES AYANTS DROIT
DU PRENEUR DÉCÉDÉ
Le 4e alinéa de l'article L. 145-4 résulte des réformes du 30 décembre 1985 et
du 30 juillet 1987 qui ont permis au locataire partant à la retraite ou au locataire titulaire d'une pension d'invalidité de se libérer à tout moment en notifiant un congé motivé six mois à l'avance, nonobstant toute clause contraire
(P.-H. Brault, Gaz. Pal. Rec. 1986, 1, doct., p. 96 ; J.-D. Barbier, Gaz. Pal.
Rec. 1987, 2, doct., p. 60). Le bénéfice de ce texte a été étendu par la loi
du 31 décembre 1989 à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à
responsabilité limitée et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une
société à responsabilité limitée, lorsque cette dernière est titulaire du bail.
Ces mêmes personnes disposent également de la faculté de céder leur bail
(voir l'article L. 145-51, Code de commerce). Elles peuvent donc, selon les
circonstances, soit céder leur bail, soit donner congé et restituer les locaux
au bailleur.
La loi du 18 juin 2014 accorde aux ayants droit du locataire décédé la faculté
de donner congé à tout moment, six mois à l'avance, pour le terme d'un
trimestre civil, par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception. Cette faculté de donner congé s'applique lorsque l'associé
unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou le gérant
majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée
décède.
L'article 21 de la loi du 18 juin 2014 précise que ces dispositions s'appliquent
à toute succession ouverte à compter de l'entrée en vigueur de la loi. La loi
ayant été publiée au Journal Officiel le 19 juin 2014, ses dispositions s'appliquent en cas de décès survenu postérieurement au 18 juin 2014.

I - BAUX DÉROGATOIRES
A - GÉNÉRALITÉS
Le régime des baux dérogatoires, que l'on appelait parfois « baux de
deux ans », ou par une erreur de vocabulaire « baux précaires », a été réformé
en 2008 puis en 2014. Ils peuvent désormais avoir une durée de trois ans. Les
parties peuvent, lors de l'entrée du preneur dans les lieux, déroger au statut
des baux commerciaux et conclure un bail de droit commun, à condition
que la durée de ce bail et de ses renouvellements éventuels n'excède pas
trois ans. On qualifie un tel bail de bail dérogatoire (J.-D. Barbier, « Baux
dérogatoires et conventions d'occupation précaire », Administrer, janv. 1997,
p. 10 ; J.-P. Blatter, « Les baux dérogatoires au statut des baux commerciaux »,
AJPI 1992, p. 180 ; P.-H. Brault, « La renonciation du preneur », Loyers et
copr. 1994, chron. n° 13 ; C. Denizot, « Baux dérogatoires et renonciation au
statut », AJDI 2004, p. 543 ; J. Monéger, « Bail dérogatoire », RTD com. 1999,
p. 637 ; M.-L. Sainturat et J. Monéger, « Les durées du bail commercial »,
Loyers et copr., sept. 2014, étude 3).
Le texte d'origine, résultant de la loi du 12 mai 1965, disposait que le bail
lui-même devait avoir une durée au plus égale à deux ans, si bien qu'il n'était
pas possible de renouveler un bail dérogatoire, même si la durée totale du
bail et de son renouvellement restait inférieure à deux ans. Ainsi, un bail de
onze mois avec une promesse de renouvellement pour douze mois n'étant
pas un bail de vingt-trois mois devait donc être requalifié en bail commercial
(Cass. 3e civ., 21 mars 2006, n° 05-10149, Loyers et copr. 2006, n° 104, note
Pereira).

Réforme
du 4 août 2008
et du 18 juin
2014

La loi dite LME du 4 août 2008 a modifié l'article L. 145-5 Code de commerce,
pour permettre désormais la succession ou le renouvellement de baux dérogatoires, dès lors que la durée totale des baux n'excède pas la durée légale,
qui était de deux ans et qui est de trois ans depuis la loi du 18 juin 2014.

Code de commerce. Première partie : Législative · 49

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