L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 51

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Sous-location

Article L. 145-5 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Lorsque la sous-location est autorisée, le sous-bail peut être conclu à titre
dérogatoire, alors que le bail principal est soumis aux dispositions du statut
(Cass. civ., 17 déc. 1986, Rev. loyers 1987, 104). Les parties doivent respecter
les dispositions de l'article L. 145-31 qui s'appliquent même à une sous-location dérogatoire (Cass. civ., 1er mars 1995, n° 93-11445, Gaz. Pal. Rec. 1995,
2, p. 386, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 1995, n° 322, note P.-H. Brault).
Au terme d'une telle convention, le maintien dans les lieux ou la conclusion
d'un nouveau sous-bail a les mêmes conséquences dans les rapports entre
le locataire principal et le sous-locataire qu'entre un bailleur et un preneur
(CA Paris, 30 sept. 1986, Rev. loyers 1987, 276).
Si un sous-locataire, titulaire d'un bail dérogatoire, est laissé dans les lieux
à son expiration (désormais plus d'un mois après son expiration) il s'opère
un bail commercial (CA Paris, 5 avr. 2002, Rev. loyers 2002, p. 417, note
G. Azéma).

B - INTERDICTION DES NOUVEAUX BAUX
Interdiction
des nouveaux
baux dérogatoires
après 3 ans

Le 3e alinéa de l'article L. 145-5 interdit le renouvellement des baux dérogatoires. En cas de renouvellement, le nouveau bail doit être soumis au statut
des baux commerciaux.
Cependant, la jurisprudence avait admis que les parties puissent renoncer, postérieurement à l'expiration du bail dérogatoire, au bénéfice du statut des baux
commerciaux et conclure ainsi un nouveau bail dérogatoire. Par le biais de
renonciations, le renouvellement pouvait être admis, contrairement au texte.
Après la réforme du 4 août 2008, qui avait autorisée le renouvellement des
baux dérogatoires dans la limite de deux ans, on s'était demandé si le nouveau texte condamnait la jurisprudence qui permettait le renouvellement des
baux dérogatoires, au-delà de deux ans, avec des clauses de renonciation
(J.-D. Barbier, « La réforme du statut des baux commerciaux par la loi LME du
4  août 2008 », Gaz. Pal., 12 et 13 sept. 2008, not. p. 5 et 6). La Cour de cassation n'a pas eu le temps de se prononcer. Une réponse ministérielle paraissait
toutefois admettre la faculté, pour le locataire ayant acquis le bénéfice du
statut, d'y renoncer (JOAN, 11 mai 2010, p. 5358). La loi nouvelle, qui précise expressément que les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail
dérogatoire, paraît bien avoir pour objet d'interdire définitivement le renouvellement des baux dérogatoires, même par le biais de clauses de renonciation.
La dernière phrase ajoutée au 1er alinéa de l'article L. 145-5 paraît faire double
emploi avec le 3e alinéa (un renouvellement est un nouveau bail). L'insistance
du législateur et le caractère redondant des nouvelles dispositions expriment
la volonté d'interdire définitivement le renouvellement des baux dérogatoires,
comme cela avait déjà été souhaité lors de la réforme du 4 août 2008, quel
que soit le montage juridique adopté.
Toutefois, l'interdiction des nouveaux baux ne concerne que ceux destinés
à l'exploitation du même fonds de commerce dans les mêmes locaux. Un
nouveau bail dérogatoire serait possible au-delà de trois ans entre les mêmes
parties, mais pour exploiter un autre fonds, ou pour d'autres locaux.

C - MAINTIEN DANS LES LIEUX
Preneur laissé
en possession

Si, à l'expiration de cette durée,
et au plus tard à l'issue d'un
délai d'un mois à compter de
l'échéance, le preneur reste et est
laissé en possession, il s'opère
un nouveau bail dont l'effet est
réglé par les dispositions du présent chapitre.

À l'expiration du bail dérogatoire (ou des baux successifs n'excédant pas
trois ans), si le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau
bail qui est un bail commercial soumis au statut (Cass. 3e civ., 22 janv. 2003,
n° 01-16490, Gaz. Pal. Rec. 2003, p. 1781, note J.-D. Barbier). La formation
d'un bail commercial résulte du simple maintien dans les lieux du locataire,
au-delà « de la durée totale du bail ou des baux successifs » limitée à trois ans,
augmentée de l'ultime délai d'un mois prévu par le texte, sans opposition du
propriétaire avant l'expiration de ce délai.

Code de commerce. Première partie : Législative · 51 

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