L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 56

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-5 (suite)

Requalification
en bail
commercial

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
La qualification de la convention nécessite une analyse concrète des éléments
de la cause, la seule dénomination de la convention étant insuffisante pour la
caractériser (Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 15-17955, Gaz. Pal., 15 nov. 2016,
p. 60, note J.-D. Barbier).
Le preneur peut contester le caractère saisonnier et demander la requalification du contrat en bail commercial soumis au statut. Un bail étant conclu
du 15 mars d'une année au 15 janvier de l'année suivante, l'interruption
d'activité de deux mois correspond au moins en partie à une période de
fermeture pour congé et le constat de remise des clefs présente un caractère
fictif (CA Rennes, 12 nov.1997, Juris-Data n° 048942). Le bail sera qualifié de
bail commercial lorsque le preneur souscrit des abonnements annuels pour
le téléphone et l'électricité, les relevés attestant de consommations pour des
périodes situées en dehors de celles prévues aux baux successifs, et une police
d'assurance annuelle (Cass. civ., 10 juin 1998, Administrer, oct. 1998, p. 44,
note B. Boccara), lorsque le preneur établit l'existence d'une exploitation continue (CA Nîmes, 11 juin 1997, Loyers et copr. 1999, n° 38), ou lorsque le loyer
même modique fait l'objet de révisions correspondant aux révisions triennales
des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 10 nov. 1987, Rev. loyers 1988, 222),
lorsque le preneur conserve la disposition des locaux pendant toute l'année,
y entrepose des marchandises et règle les factures de téléphone, d'eau, d'électricité et d'assurance à l'année, ainsi que les taxes et les charges, la remise
des clés au terme de chaque période d'exploitation étant fictive (Cass. 3e civ.,
15 févr. 2011, n° 10-14003, Gaz. Pal., 12 mars 2011, p. 45). Il en est de même
lorsque le locataire est maintenu dans les lieux depuis huit ans, qu'il paye les
charges à l'année et emploie deux salariés en contrat à durée indéterminée,
la clause de renonciation au statut des baux commerciaux ayant été imposée
au locataire en fraude de ses droits (Cass 3e civ., 15 sept. 2015, n° 14-15863,
Gaz. Pal., 24 nov. 2015, p. 21, note J.-D. Barbier).
Mais le fait de laisser entreposés du matériel ou des marchandises entre deux
saisons touristiques, dans le cadre d'une simple tolérance, n'est pas de nature
à remettre en cause le caractère saisonnier de la location (Cass. 3e civ., 21 mars
1972, Bull. civ. III, n° 198 - Cass. 3e civ., 28 janv. 1975, Rev. loyers 1975,
245 - Cass. 3e civ., 18 janv. 2011, n° 10-11680, Gaz. Pal., 12 mars 2011,
p. 22, note C.-E. Brault), pas plus que le fait que le preneur ait conservé la clef
des locaux (Cass. 3e civ., 22 mai 1986, Gaz. Pal. Rec. 1986, 1, pan., p. 180,
Rev. loyers 1987, 159 - Cass. civ., 19 juill. 1995, Loyers et copr. 1995, n° 474,
obs. P.-H. Brault).

III - ÉTAT DES LIEUX
État des lieux

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un
état des lieux est établi lors de la
prise de possession des locaux
par un locataire et lors de leur
restitution, contradictoirement et
amiablement par les parties ou
par un tiers mandaté par elles, et
joint au contrat de location.

La loi du 18 juin 2014 a ajouté deux alinéas 5 et 6 à l'article L. 145-5 pour
rendre obligatoire, pour les baux dérogatoires, l'établissement d'un état des
lieux lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution.
Aucune sanction n'est prévue mais, par analogie avec les dispositions du
nouvel article L. 145-40-1, on peut considérer qu'à défaut d'état des lieux,
le bailleur ne peut pas se prévaloir de la présomption de bon état des locaux
prévue à l'article 1731 Code civil. La preuve devra être administrée selon les
règles du droit commun.

Si l'état des lieux ne peut être
établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il
est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie
la plus diligente, à frais partagés
par moitié entre le bailleur et le
locataire.

56 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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