L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 57

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-5 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

IV - APPLICATION DES LOIS
DE 2008 ET 2014 DANS LE TEMPS
A - LOI DU 4 AOÛT 2008

Droit transitoire

À défaut de disposition transitoire expresse dans la loi LME du 4 août 2008,
les règles générales d'application de la loi dans le temps devraient conduire
aux solutions suivantes :
-	 La loi nouvelle ne s'applique pas aux procédures en cours à la date de son
entrée en vigueur, conformément aux principes de la Convention européenne
des droits de l'homme (comparer Cass., ass. plén., 23 janv. 2004, n° 03-13617,
Administrer, mars 2004, p. 21, note J.-D. Barbier).
-	En matière contractuelle, la loi n'est pas d'application immédiate. La loi
ancienne, qui régissait les relations des parties lors de la signature du contrat,
doit survivre. La validité d'une clause de renonciation au statut des baux commerciaux devrait donc s'apprécier en fonction de la loi du contrat, c'est-à‑dire
de la loi ancienne. Mais la loi nouvelle s'applique aux contrats conclus ou
renouvelés après son entrée en vigueur.
-	 Toutefois, en matière statutaire, la loi est d'application immédiate. Par conséquent, si un bail dérogatoire a été renouvelé, dans la limite de deux années,
avant la loi nouvelle, celle-ci devrait s'appliquer immédiatement. Ni le bailleur, ni le preneur, ne devraient pouvoir se prévaloir de la formation d'un bail
commercial.

B - LOI DU 18 JUIN 2014
L'article 21 de la loi du 18 juin 2014 précise que ces nouvelles dispositions
sont applicables « aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier
jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi ». Ces nouvelles
dispositions concernant les baux dérogatoires s'appliquent donc aux baux
dérogatoires conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. La loi
ayant été promulguée le 18 juin 2014, le premier mois suivant sa promulgation
est le mois de juillet, le second le mois d'août, et le premier jour du troisième
mois le 1er septembre.
Cependant, le II de l'article 3 de la loi du 18 juin 2014 précise que les nouvelles dispositions relatives à l'état des lieux de sortie s'appliquent aux baux
dérogatoires conclus antérieurement à la loi nouvelle si un état des lieux a été
établi lors de la prise de possession
Convention
d'occupation
précaire

Article L.  145-5-1 -  N'est pas
soumise au présent chapitre la
convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle
que soit sa durée, par le fait
que l'occupation des lieux n'est
autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des
parties.

La convention d'occupation précaire est une création prétorienne, qui n'était
pas prévue par les textes (voir J.-D. Barbier, « Baux dérogatoires et conventions
d'occupation précaire », Administrer, janv. 1997, p. 10 ; Puygauthier, « Les
conventions dérogatoires au statut des baux commerciaux en raison de leur
durée et de leur précarité », JCP N 1993, I, 283, n° 58 à 94 ; Roy-Loustanau,
« La convention d'occupation précaire », D. 1988, chron., p. 216). Depuis la
loi du 18 juin 2014, la définition de la convention d'occupation précaire est
codifiée. On peut s'interroger sur l'utilité d'une telle codification, alors que la
jurisprudence avait fait le nécessaire et conservait une souplesse qui n'appartient pas au législateur.

Définition légale

Le législateur a entériné la jurisprudence. Une convention d'occupation précaire n'est valable que si elle est justifiée par des « circonstances particulières
indépendantes de la seule volonté des parties ».

Définition
jurisprudentielle

La jurisprudence avait déjà décidé que la convention d'occupation précaire
était valable à condition que la précarité soit justifiée par des circonstances particulières (Cass. 3e civ., 3 juin 1992, Loyers et copr. 1992, n° 341 - CA Paris,
24 sept. 1991, Administrer, mars 1993, p. 30, note A. Hinfray - Cass. 3e civ.,
16 févr. 2000, n° 97-13752, Administrer, juill. 2000, p. 24, note B. Boccara
et D.  Lipman-Boccara), indépendantes de la seule volonté des parties
(Cass. 3e civ., 19 nov. 2003, n° 02-15887, Loyers et copr. 2004, n° 30, note

Code de commerce. Première partie : Législative · 57 

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