L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 59

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE

Offre d'un local
équivalent

dans les conditions prévues auxdits articles, si l'offre de reporter
le bail sur un local équivalent
dans le même immeuble ou dans
un autre immeuble. Cette offre
précise les caractéristiques du
local offert, lequel doit permettre
la continuation de l'exercice de
l'activité antérieure du locataire.
L'offre doit être notifiée un an à
l'avance.

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
sont pas applicables, seul le droit commun doit s'appliquer et notamment les
obligations du bailleur relevant des articles 1719 et 1720 Code civil (CA Basse
Terre, 14 août 2017, n° 16/00829).
La reprise envisagée par le bailleur peut porter sur la totalité des lieux loués
ou seulement sur une petite partie d'entre eux.
Le bailleur doit offrir un local de remplacement équivalent. L'offre doit préciser
les caractéristiques du local de remplacement, mais les conditions locatives
restent en principe inchangées puisque c'est le même bail qui se poursuit sur
le nouveau local, sous réserve d'une modification du prix et des conditions
accessoires, comme prévu au dernier alinéa de l'article L. 145-7.
Pour des travaux de courte durée, prévus pour un mois, soit une durée équivalente à celle des congés annuels du locataire exploitant une brasserie, ce dernier ne peut pas se plaindre de l'absence d'offre de reporter le bail sur un local
équivalent (CA Lyon, 28 févr. 2001, n° 2000/04028, Loyers et copr. 2002,
comm. 37, note P.-H. Brault).
L'offre du bailleur doit être notifiée un an à l'avance, la forme de cette notification n'étant pas précisée. À la différence d'une « signification », une « notification » n'impose pas un acte d'huissier, quoique cela soit préférable, par
prudence.

Délai de réponse
ou d'indemnité
provisionnelle

Le locataire doit, dans un délai
de deux mois, soit faire connaître
son acceptation, soit saisir des
motifs de son refus la juridiction
compétente, faute de quoi il est
réputé avoir accepté l'offre.

Le locataire ne dispose que d'un très bref délai de deux mois pour saisir le
tribunal, s'il conteste l'offre d'un local de remplacement. Le délai de deux mois
est un délai préfix, qui n'est susceptible ni de suspension, ni d'interruption.
Au surplus, il ne suffit pas de signifier l'assignation dans ce délai, mais il faut
la placer, puisque le texte impose de « saisir » la juridiction compétente, c'està‑dire le tribunal judiciaire dans le ressort duquel se trouvent les lieux loués.
Faute de saisine du tribunal dans ce délai de deux mois, le preneur est réputé
avoir accepté l'offre.

Indemnité
de dépossession

Article L.  145-7 -  Le locataire
dont le bail est reporté a droit à
une indemnité de dépossession
qui comprend l'indemnisation
des conséquences dommageables de la privation temporaire de jouissance, compte tenu,
s'il y a lieu, de l'installation provisoire réalisée aux frais du bailleur et du remboursement de ses
frais normaux de déménagement
et de réinstallation.

Ce texte définit l'indemnité à laquelle peut prétendre le locataire dans l'hypothèse des locaux loués pour réalisation d'une opération de conservation, de
restauration ou de mise en valeur d'un secteur sauvegardé, ou d'une opération de restauration immobilière, telle que visée à l'article L. 145-6 Code de
commerce.
Lorsque l'offre d'un local de remplacement est acceptée par le locataire ou est
jugée satisfaisante par le tribunal, le locataire dispose d'un délai d'un an pour
déménager, sous réserve que deux conditions soient remplies :
-	 la mise à disposition effective du local offert,
-	 le versement d'une indemnité provisionnelle.

Indemnité
provisionnelle

Lorsque l'offre a été acceptée
ou reconnue valable par la juridiction compétente, et après
l'expiration du délai d'un an
à compter de la ratification de
l'offre, le locataire doit quitter
les lieux dès la mise à disposition effective du local offert et
le versement d'une indemnité
provisionnelle dont le montant
est fixé dans les formes prévues
à l'article L. 145-19.
Les prix et les conditions accessoires du bail peuvent être modifiés à la demande de la partie la
plus diligente.

Ce délai d'un an court à compter de « la ratification » de l'offre, ce qui doit
s'entendre au sens « d'approbation », c'est-à‑dire à compter soit de l'acceptation de l'offre par le locataire, soit du jugement exécutoire approuvant l'offre.
Comme dans le cas prévu à l'article L. 145-28 alinéa 2, les locaux doivent être
restitués contre versement d'une indemnité seulement provisionnelle, ce qui
est exceptionnel puisqu'en principe l'indemnité d'éviction doit être payée en
totalité avant le déménagement.
Le renvoi aux formes de l'article L. 145-19 résulte apparemment d'une erreur,
car ce texte ne traite ni des formes, ni de la procédure de fixation d'une indemnité provisionnelle.
Cette dernière doit être fixée par le tribunal judiciaire. La procédure de référé
prévue à l'article L. 145-28 alinéa 2 semble inapplicable, ce texte ne concernant expressément que « le seul cas » de l'article L. 145-18 alinéa 2.
Le bail se poursuit sur le nouveau local aux conditions antérieures, mais les
prix et les conditions accessoires du bail peuvent être modifiés à la demande de
la partie la plus diligente qui saisira alors, selon le cas, le président du tribunal
judiciaire ès qualités de juge des loyers ou le tribunal judiciaire.

Code de commerce. Première partie : Législative · 59 

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