L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 62

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-8 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
-	par un associé en participation, qui n'a fait qu'un apport en industrie, le
locataire restant propriétaire du fonds (Cass. 3e civ., 13 janv. 1981, Gaz. Pal.
Rec. 1981, 1, pan., p. 153) ;
-	 par un fondé de pouvoir (CA Paris, 7 juill. 1987, Rev. loyers 1988, p. 27) ;
-	 par l'usufruitier inscrit au registre du commerce, le locataire étant le nu-propriétaire du fonds de commerce (Cass. 3e civ., 6 janv. 1982, Bull. civ. III, n° 1),
mais le nu-propriétaire doit être immatriculé au registre du commerce, même
s'il n'est pas exploitant (Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n° 05-20200, Administrer,
mai 2008, p. 42, note J.-D. Barbier).

Exploitation
effective

Le locataire en liquidation judiciaire, qui a cessé son activité, n'a droit ni
au renouvellement, ni à indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 6 nov. 2001,
n° 00-16373, Gaz. Pal. Rec., 9 févr. 2002, som., p. 44, note J.-D. Barbier).

Exploitation
au cours des trois
dernières années

Le fonds de commerce doit avoir été effectivement exploité au cours des
trois dernières années précédant la date d'effet du congé ou de la demande
de renouvellement. Cette date d'effet est, selon les cas, la date d'expiration
contractuellement prévue si le congé ou la demande de renouvellement ont
été signifiés en temps utile, ou bien, en cas de tacite prolongation, le dernier
jour du trimestre civil concerné. La période de trois ans doit donc s'apprécier
rétrospectivement à partir de la date d'expiration contractuellement prévue,
ou bien, en cas de tacite prolongation, à partir du dernier jour du trimestre
civil constituant le dernier jour du bail expiré par l'effet d'un congé ou d'une
demande de renouvellement.
En cas d'immatriculation tardive du locataire au registre du commerce, la
période d'exploitation antérieure à celle-ci peut néanmoins être prise en
compte (Cass. 3e civ., 25 oct. 1983, Gaz. Pal. Rec. 1984, 1, pan., p. 83), mais
l'inscription seule ne saurait suppléer une exploitation effective (CA Paris,
28 janv. 1981, D. 1981, I.R. 49).

II - CHANGEMENT D'ACTIVITÉ
OU CESSION EN FIN DE BAIL
Transformation
du fonds

Le texte exige l'exploitation, pendant les trois dernières années, d'un seul
et même fonds de commerce (Cass.  com., 10 févr. 1960, D.  1960, 482 ;
JCP 1960, II, 11643 - Cass. com., 8 oct. 1970, Bull. civ. III, n° 496, p. 362 ;
Rev. loyers 1971, 97). Si le fonds de commerce est transformé au cours de
cette période, si un changement d'activité intervient entraînant disparition de
l'ancien fonds et création d'un nouveau fonds, la condition légale ne serait
pas remplie. Le fonds nouvellement créé n'aurait pas une durée d'exploitation
suffisante. Plusieurs hypothèses peuvent être envisagées.

A - DÉSPÉCIALISATION LÉGALE AU COURS
DES TROIS DERNIÈRES ANNÉES
Déspécialisation

La transformation du fonds de commerce dans le cadre d'une déspécialisation
prévue aux articles L. 145-47 et suivants ne fait pas perdre au locataire son
droit au renouvellement. Il peut s'agir d'une déspécialisation restreinte, qui ne
fait pas disparaître le fonds existant, mais consiste à l'étendre (article L. 14547). Mais la déspécialisation peut être totale, ce qui implique effectivement la
disparition du fonds existant et la création d'un nouveau fonds, caractérisé par
une nouvelle activité et donc une nouvelle clientèle (article L. 145-48). Dans
ce cas, bien que le nouveau fonds n'ait pas trois ans d'ancienneté, le locataire
aura néanmoins droit au renouvellement. Enfin, il peut s'agir d'une déspécialisation doublée d'une cession du seul droit au bail, en cas d'invalidité ou de
départ à la retraite du preneur (article L. 145-51). Le cessionnaire, qui aura
créé un nouveau fonds moins de trois ans avant la date d'expiration effective
du bail, aura néanmoins droit au renouvellement.

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