L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 64

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

III - SANCTIONS

Article L. 145-8 (suite)
Sanction :
refus de
renouvellement
du bail sans
indemnité

Si le locataire ne remplit pas les conditions de l'article L. 145-8, le refus de
renouvellement peut être mis en œuvre sur trois fondements distincts, en
fonction des circonstances de fait :

Dénégation
du droit au statut

Si le locataire n'est pas propriétaire du fonds de commerce exploité dans
les lieux loués, le refus de renouvellement peut lui être signifié sans mise en
demeure préalable (voir le commentaire de l'article L. 145-1).

A - DÉNÉGATION DU DROIT AU STATUT

B - DÉNÉGATION DU DROIT AU RENOUVELLEMENT
Dénégation
du droit au
renouvellement

La dénégation du droit au renouvellement du bail peut intervenir sans mise en
demeure préalable, si la cessation d'activité est définitive (Cass. 3e civ., 17 juill.
1981, n° 79-15598, Gaz. Pal. Rec. 1982, 1, pan., p. 87, note J. Dupichot), ainsi
en cas de liquidation judiciaire du preneur (Cass. 3e civ., 5 juill. 1995, Loyers
et copr. 1996, n° 218), de transfert de l'établissement et de fermeture du local
(CA Aix-en-Provence, 12 mars 1992, Rev. loyers 1992, p. 483), de cessation
d'activité et de fermeture totale du fonds (CA Bordeaux, 11 avr. 1991, Loyers
et copr. 1992, n° 26), ou de fermeture administrative.
Ce fondement sera également invoqué si le fonds n'a pas trois ans d'ancienneté, puisque le preneur ne remplit pas les conditions légales du droit au
renouvellement (v. ci-dessus).
Il en sera de même si le locataire exploite un commerce non autorisé par le
bail (Cass. com., 3 janv. 1963, Bull. civ. III, n° 4 - Cass. 3e civ., 14 juin 2006,
n° 05-12708, Gaz. Pal., 15 et 16 déc. 2006, p. 25, note J.-D. Barbier ; Loyers
et copr. 2006, comm. 203, obs. P.-H. Brault).

C - REFUS DE RENOUVELLEMENT
POUR MOTIF GRAVE ET LÉGITIME
Mise en demeure
de reprendre
l'exploitation

Si le locataire n'a pas définitivement et irrémédiablement cessé l'exploitation
du fonds, au point de rendre toute sommation inutile, une mise en demeure
d'avoir à reprendre l'exploitation, conforme à l'article L. 145-17, est nécessaire
(Cass. 3e civ., 16 févr. 1982, JCP 1982, II, 19888, note B. Boccara - Cass. 3e civ.,
5 oct. 1999, n° 98-11525, Administrer, mars 2000, p. 27, note J.-D. Barbier,
AJDI 1999, p. 1161 - Cass. 3e civ., 13 déc. 2005, n° 04-18751, Gaz. Pal.,
17 juin 2006, som., p. 27, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 26 oct. 2011,
n° 10-25247, Gaz. Pal., 17 févr. 2012, p. 27, obs. C.-E. Brault). En effet, l'interruption d'activité peut être seulement temporaire. Ce sera le cas, notamment, si
le preneur doit exécuter des travaux dans les lieux loués, soit pour les remettre
en état, soit a fortiori en raison d'une carence du propriétaire lui-même (Cass.
3e civ., 6 juill. 1977, Gaz. Pal. 1977, 2, som., p. 364 - Cass. 3e civ., 5 déc.
1979, Gaz. Pal. Rec. 1980, 1, pan. p. 123 - Cass. 3e civ., 12 déc. 1990, Rev.
loyers 1991, p. 200 - CA Paris, 3 mars 2010, Loyers et copr. 2010, comm. 228).

IV - MOTIFS LÉGITIMES D'INEXPLOITATION
Motifs légitimes
d'inexploitation

L'alinéa 2 de l'article L. 145-8 envisage des motifs légitimes d'inexploitation.
Les juges du fond apprécient souverainement les motifs invoqués par le preneur (Cass. 3e civ., 25 juin 1970, D. 1970, 728 ; JCP 1971, IV, 93 - Cass. 3e civ.,
6 oct. 1982, Bull. civ. III, n° 143), mais il appartient au preneur de rapporter la
preuve de l'impossibilité d'exploiter et du motif légitime qu'il entend invoquer
(Cass. 3e civ., 16 mars 1977, Gaz. Pal. Rec. 1977, 2, som., p. 237).

Motifs insuffisants

N'ont pas été retenus comme motif légitimes :
-	un différend survenu entre le propriétaire du fonds et le gérant libre
(Cass. com., 24 avr. 1967, Bull. civ. III, n° 158) ;
-	un vol des marchandises en stock (Cass. 3 e  civ., 6 nov. 1973, Rev.
loyers 1974, 88) ;

64 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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