L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 69

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE

Acte d'huissier

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

Article L. 145-9 (suite)

obs. J. Derruppé, Rev. dr. immob. 1997, p. 300 - TGI Paris, 27 juin 1997,
Loyers et copr.  1997, no  290  - Cass. 3e civ., 1er juill. 1998, n° 96-21831,
Gaz. Pal. Rec. 1998, 2, p. 809, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2003, n° 220,
note P.-H. Brault ; P.-H. Brault, « Sur la notion de bail à périodes », Loyers et
copr. 1995, chron. 7).

Le congé doit être donné par acte
extrajudiciaire. Il doit, à peine de
nullité, préciser les motifs pour
lesquels il est donné et indiquer
que le locataire qui entend, soit
contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité
d'éviction, doit saisir le tribunal
avant l'expiration d'un délai de
deux ans à compter de la date
pour laquelle le congé a été
donné.

Concernant la forme du congé, la loi du 18 juin 2014 avait autorisé la lettre
recommandée, mais la réforme du 6 août 2015 a rétabli l'obligation de recourir
à un acte d'huissier.
Compte tenu des dispositions propres au congé triennal du locataire, prévues
à l'article L. 145-4, en l'état actuel du droit :
-	 Le congé du bailleur doit toujours être signifié par acte d'huissier.
-	 Le congé du locataire pour une échéance triennale peut être notifié par lettre
recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.
-	 Le congé du locataire donné pour une date autre qu'une échéance triennale
doit être signifié par acte d'huissier.
Ainsi, sauf le cas du congé triennal du locataire, la jurisprudence antérieure,
relative à la nécessité d'un acte extrajudiciaire, demeure d'actualité.
Le congé doit être signifié par acte extrajudiciaire. Un congé notifié par lettre
recommandée ou par lettre simple, au lieu de l'acte extrajudiciaire prescrit par l'article L. 145-9, est nul et de nul effet (Cass. 3e civ., 30 avr. 1997,
Gaz. Pal. Rec. 1997, 2, pan., p. 339 ; Administrer, juill. 1997, p. 32, note
B. Boccara). L'acte extrajudiciaire s'impose, même en cas d'application volontaire du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 25 avr. 2001, n° 99-15242,
Gaz. Pal. Rec. 2002, jur., p. 65, note J.-D. Barbier), et même à défaut d'immatriculation du locataire au registre du commerce (Cass. 3e civ., 1er oct. 2003,
Administrer, déc. 2003, p. 45, note J.-D. Barbier).
La nullité doit être prononcée sans que les dispositions de l'article 114 du
Code de procédure civile puissent être invoquées (Cass. civ., 8 juin 1982,
Gaz. Pal. Rec. 1983, 1, p. 358, note du Rusquec - CA Paris, 23 mai 1989,
Gaz. Pal. Rec. 1989, 2, som., p. 404).

Nullité relative

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la nullité du congé qu'il a lui-même
notifié par lettre recommandée. Seul le destinataire de l'acte peut invoquer sa nullité (Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, n° 09-15192, Gaz. Pal., 20 nov.
2010, p. 33, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 19 mai 1993, n° 91-16254,
Gaz. Pal. Rec. 1993, 2, som., p. 536 ; note J.-D. Barbier, AJPI 1994, p. 746,
note J. Derruppé - sur le principe de la nullité relative v. Cass. 3e civ., 28 juin
2018, n° 17-18756, Gaz. Pal., 20 nov. 2018, p. 69, note J.-D. Barbier).
Ainsi, le bailleur ne peut pas substituer de son propre chef au congé irrégulier un second congé, lui permettant d'aboutir au déplafonnement (CA Paris,
19 juin 1984, Bull. loyers 1984, no  342). Mais si le bailleur a renoncé à son
premier congé, et si le locataire a accepté cette renonciation, le bail se poursuit
jusqu'à la date d'effet du second congé, et cette tacite reconduction peut entraîner un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail (Cass. 3e civ.,
18 mars 1998, n° 96-15013, Administrer, juin 1998, p. 28, note J.-D. Barbier ;
Gaz. Pal. Rec. 1998, 2, som., p. 619, note P.-H. Brault).

Régularisation

S'il est signifié par acte d'huissier, le congé est régi par les dispositions du Code
de procédure civile relatives à la nullité des actes de procédure. La nullité
pour défaut de mention des diligences de l'huissier, en cas de signification à
domicile élu (Cass. 3e civ., 19 janv. 2000, AJDI 2000, p. 342) peut être couverte par des conclusions au fond (Cass. 3e civ., 27 mai 2003, n° 02-11515,
Gaz. Pal. Rec. 2003, som., p. 3172, note J.-D. Barbier). De même, la nullité
d'un congé délivré par une « indivision » qui n'a pas de personnalité juridique
peut être couverte par l'assignation des coindivisaires personnellement (Cass.
3e civ., 3 nov. 2005, n° 04-15381, Gaz. Pal. Rec. 2006, som., p. 4036, note
J.-D. Barbier).

Acceptation
d'un congé
irrégulier

L'acceptation des clés par le bailleur lors d'un état des lieux de sortie organisé
par lui couvre la nullité du congé irrégulier du preneur (Cass. 3e civ., 25 nov.
2009, n° 08-17245, Gaz. Pal., 13 mars 2010, p. 37, note J.-D. Barbier).

Motivation
d'un congé

Le congé doit, à peine de nullité, être motivé. La jurisprudence a précisé la
portée de cette règle, en fonction des différentes catégories de congés :
-	 Le congé signifié par le preneur n'a pas à être motivé (Cass. 3e civ., 16 nov.
1994, Gaz. Pal. Rec. 1995, 1, pan., p. 69 ; Rev. loyers 1996.22).

Code de commerce. Première partie : Législative · 69 

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