L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 71

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Faits nouveaux
ou découverts
après congé

Article L. 145-9 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
D'autre part, le bailleur peut faire état de faits survenus ou découverts après la
délivrance du congé (Cass. 3e civ., 23 juin 1981 Gaz. Pal. Rec. 1982, 1, pan.,
p.  51 ; Rev. loyers 1981, 430) : une condamnation pour proxénétisme (Cass.
3e civ., 4 janv. 1985, Rev. loyers 1985, 221, Bull. loyers 1985, no 168) ; un arrêté
de péril (Cass. 3e civ., 4 juin 1973, JCP 1974, IV, 6, note B. Boccara - Cass.
3e civ., 23 juin 1981, Rev. loyers 1981, p. 430) ; une cession ou une sous-location irrégulière (Cass. com., 17 déc. 1964, Bull. civ. III, no 566 - Cass. com.,
24 mars 1966, Bull. civ. III, 1966, 3, n° 168).
Le bailleur peut invoquer des motifs graves dont il n'a eu connaissance que
postérieurement à son acceptation du principe du renouvellement (Cass. 3e civ.,
12 oct. 1976, Gaz. Pal. Rec. 1976, 2, som., p. 283), ainsi en cas de découverte
d'une sous-location irrégulière (Cass. 3e civ., 17 nov. 1981, Bull. civ. III, 335 ;
Rev. loyers 1982.25), ou de découverte en cours d'expertise, d'importants
travaux à la charge de la locataire non exécutés par elle (rétractation d'une
offre d'indemnité d'éviction : Cass. 3e civ., 17 mai 1977, Gaz. Pal. Rec. 1977, 2
som., p.  304 ; Rev. loyers 1977, 522). Le bailleur a le droit d'invoquer des griefs
nouveaux résultant de faits postérieurs à la notification du refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 24 janv. 1973, AJPI 1973, 891). Mais, pour invoquer un
nouveau motif, le propriétaire doit préalablement notifier la mise en demeure
prévue par à l'article L. 145-17, dans les cas où elle est requise en vertu de ce
texte (Cass. 3e civ., 3 juin 1975, Gaz. Pal. Rec. 1975, 2, som., p. 190).

Rétractation
de l'offre
d'indemnité
d'éviction

La rétractation d'une offre d'indemnité d'éviction n'est soumise à aucune
forme particulière, notamment pas au formalisme de l'article L. 145-9 qui
ne concerne que le congé, non la rétractation (Cass. 3e civ. 13 juin 2001,
n° 99-17012, Gaz. Pal. Rec. 2001, p. 1179, note J.-D. Barbier).
Avant la réforme du 4 août 2008, le congé devait, à peine de nullité, rappeler
le délai de forclusion biennale. Toutefois, cette mention n'était requise que
dans les congés comportant refus de renouvellement sans offre d'indemnité
d'éviction. La forclusion ne concernait ni les congés avec offre de renouvellement (Cass. 3e civ., 12 juin 1985, D. 1986, I.R. 35 ; Gaz. Pal. Rec. 1985, 2,
pan., p. 324) ni les congés avec offre d'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ.,
3 juill. 1984, Gaz. Pal. Rec. 1984, 2, pan., p. 276 - Cass. 3e civ. 4 mars 1992,
Gaz. Pal. Rec. 1992, 2, som., p. 454). Si le congé comportait à titre principal
refus de paiement de l'indemnité d'éviction, et seulement à titre subsidiaire
offre d'indemnité d'éviction, la forclusion s'appliquait (Cass. 3e civ., 22 févr.
1989, Loyers et copr. 1989, no 232).

Rappel
de la prescription
biennale.
LME

La loi du 4 août 2008 a supprimé la référence au délai de forclusion. C'est
désormais le délai de prescription biennale qui s'applique dans tous les cas.
Rappelons que la Cour de cassation a décidé que le délai de prescription de
deux ans s'applique à l'action du locataire même en cas d'offre d'indemnité
d'éviction (Cass. 3e civ., 31 mai 2007, n° 06-12907, Administrer, oct. 2007,
p. 74, note J.-D. Barbier ; Gaz. Pal. Rec. 2007, 2, jur., p. 2536, note C.-E. Brault).
La nullité du congé pour omission des mentions de l'article L. 145-9 alinéa 5
ne doit être prononcée que si l'omission a causé grief au locataire (Cass. 3e civ.,
18 mai 1989, Gaz. Pal. Rec. 1989, 2, 888, note J.-D. Barbier ; CA Paris, 2 juin
1992, D. 1992, I.R. 235 - Cass. 3e civ., 19 déc. 2000, Administrer, mars 2001,
p. 25, note B. Boccara - Cass. 3e civ., 10 févr. 2015, n° 13-22714, Gaz. Pal.,
14 avr. 2015, p. 20, note C.-E. Brault).

Renonciation
au congé

La délivrance, pendant une période de temps limitée, de quittances de loyer
et l'application d'une clause de révision ne valent pas renonciation non équivoque de la bailleresse à invoquer le bénéfice du congé qu'elle a délivré (Cass.
3e civ., 9 févr. 1994, Rev. loyers 1994, 316). Mais la signification par le bailleur
d'un second congé peut valoir renonciation au bénéfice d'un premier congé,
alors même que le preneur risquait une prescription sur le fondement de ce
premier congé (Cass. 3e civ., 1er mars 1995, Loyers et copr. 1995, n° 426).
La notification d'une demande de révision du loyer par le bailleur, après un
refus de renouvellement du bail, peut valoir renonciation du bailleur au congé
(Cass. 3e civ., 15 sept. 2015, n° 14-14428, Gaz. Pal., 24 nov. 2015, p. 25, note
J.-D. Barbier).
Lorsqu'après un congé avec offre de renouvellement, aucune des parties n'agit
dans le délai de deux ans, le congé n'est pas caduc et le bailleur ne peut pas en
délivrer un second (Cass. 3e civ., 31 mars 1998, Loyers et copr. 1998, n°  213 ;
sur les effets de la prescription, v. article L. 145-60).

Code de commerce. Première partie : Législative · 71 

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