L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 74

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Délai de réponse
du bailleur

Article L. 145-10 (suite)
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte
extrajudiciaire, faire connaître au
demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs
de ce refus. À défaut d'avoir fait
connaître ses intentions dans ce
délai, le bailleur est réputé avoir
accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Acceptation
du bailleur

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
L'alinéa 4 de l'article L. 145-10 doit être reproduit à peine de nullité dans la
demande de renouvellement (Cass. com., 6 avr. 1965, Bull. civ. III, n° 262 -
CA Paris, 21 déc. 1994, Loyers et copr. 1995, n° 373).
La demande de renouvellement fait courir un délai de trois mois. Conformément
aux articles 640 et 641 du Code de procédure civile, ce délai a pour origine la
date de l'acte et expire le jour du troisième mois portant le même quantième
(Cass. 3e civ., 5 févr. 1971, Bull. civ. III, n° 87). C'est un délai préfixé (Cass.
3e civ., 23 mars 2011, Administrer, mai 2011, p. 30, note J.-D. Barbier ; AJDI,
mai 2011, p. 363, note J.-P. Blatter - Gaz. Pal., 2 juill. 2011, p. 36).
Trois hypothèses peuvent être envisagées :

-	 Le bailleur peut accepter expressément le renouvellement du bail. Il peut en
effet avoir intérêt à signifier, dans le délai de trois mois, le montant du loyer
qu'il demande pour le bail renouvelé, faute de quoi la majoration éventuelle
du prix sera retardée à la date de sa demande ultérieure, conformément à
l'article L. 145-11 du Code de commerce.
Mais le locataire qui a demandé le renouvellement de son bail « aux clauses et
conditions du bail antérieur » n'est pas lié par l'acceptation par le bailleur du
maintien du loyer antérieur, et peut exercer son droit d'option en l'absence de
fixation du nouveau prix (Cass. 3e civ., 24 juin 2009, n° 08-13970 Administrer,
août-sept. 2009, p. 29, note J.-D. Barbier).

Refus du bailleur

-	 Le bailleur peut signifier un refus de renouvellement avec ou sans offre de
paiement de l'indemnité d'éviction, dans le délai de trois mois, par acte extrajudiciaire. Le refus de renouvellement signifié en réponse à une demande de
renouvellement doit être motivé de la même façon qu'un congé. En principe,
le bailleur ne peut pas modifier les motifs invoqués.

Silence
du bailleur

-	 Si le bailleur ne répond pas dans le délai de trois mois, il est réputé avoir
accepté le principe du renouvellement du bail. L'acceptation, expresse ou
tacite, du renouvellement du bail, n'a néanmoins qu'un caractère provisoire et le propriétaire peut la rétracter ultérieurement en exerçant son droit
d'option ou pour des motifs graves et légitimes (Cass. 3e civ., 16 sept. 2015,
n° 14-20461, Loyers et copr. 2016, comm. 40, note P.-H. Brault ; Administrer,
nov. 2015, p. 21, note J.-D. Barbier). Le bailleur qui signifie son refus de renouvellement du bail après le délai de trois mois exerce ainsi son droit d'option,
ce qui le prive de son droit de repentir (Cass. 3e civ., 9 juin 2015, n° 13-21889,
Administrer, juill. 2015, p. 35, note J.-D. Barbier).

Actions
du bailleur après
le délai de 3 mois

Par ailleurs, le bailleur pourrait, après le délai de trois mois :
-	 Refuser le renouvellement pour des motifs graves et légitimes dans les conditions prévues à l'article L. 145-17 (Cass. 3e civ., 7 déc. 1977, Rev. loyers 1978,
213), mais seulement pour des griefs inconnus de lui au jour de la demande
de renouvellement (Cass. 3e civ., 4 mai 1982, n° 80-16305, Rev. loyers 1983,
222).
-	 Poursuivre la résiliation du bail en faisant préalablement connaître au locataire son souhait de ne pas renoncer à une action antérieure à la demande
de renouvellement (Cass. 3e civ., 19 janv. 2010, n° 08-20664, Loyers et
copr. 2010, comm. 76). Mais le bailleur qui ne s'est pas opposé à la demande
de renouvellement ne pourra poursuivre la résiliation pour des manquements
contractuels antérieurs à la date du renouvellement (Cass 3e civ., 1er févr. 2018,
n° 16-29054, Gaz. Pal., 20 mars 2018, p. 67, note C.-E. Brault).
La réponse à demande de renouvellement signifiée par les anciens propriétaires, qui avaient vendu l'immeuble, est nulle et le nouveau propriétaire ne
peut pas couvrir la nullité dès lors que le délai de trois mois est expiré (Cass.
3e civ., 23 mars 2011, Administrer, mai 2011, p. 30, note J.-D. Barbier).

LME Prescription
forclusion

L'acte extrajudiciaire notifiant le
refus de renouvellement doit, à
peine de nullité, indiquer que le
locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement,
soit demander le paiement d'une
indemnité d'éviction, doit saisir

Avant la loi du 4 août 2008, le refus de renouvellement devait viser le délai
de forclusion biennale. La loi du 4 août 2008 a supprimé la forclusion, mais
c'est désormais le délai de prescription prévu à l'article L. 145-60 du Code de
commerce qui s'applique. Ce délai de deux ans doit être rappelé, à peine de
nullité, dans la signification du refus de renouvellement.

74 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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