L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 77

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DE COMMERCE
Nouveau bail

Article L. 145-12 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Le bail renouvelé est un nouveau bail (Cass. 3e civ., 29 oct. 1986, Bull.
loyers 1986, n° 477 - Cass. 3e civ., 26 nov. 1985, Gaz. Pal. Rec. 1986, 1,
p. 114, note P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 30 mai 1990, n° 89-12061, Gaz.
Pal. Rec. 1991, 1, p. 307, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 24 nov. 1999,
n° 98-10130 ; sur la distinction entre un nouveau bail dans le cadre d'un
renouvellement et un nouveau bail après résiliation, voir Cass. 3e civ., 14 nov.
2007, n° 06-15544, Administrer, mars 2008, p. 27, note J.-D. Barbier).

Écrit facultatif

Le renouvellement n'est pas soumis à l'exigence d'un écrit (Cass. 3e civ.,
20 sept. 2005, n° 04-15989, Gaz. Pal. Rec.  2006, som., p. 1966, note
J.-D. Barbier).

Renouvellement
aux clauses
et conditions
antérieures

Indépendamment de la fixation du loyer, on s'est interrogé sur la possibilité
de modifier les clauses du contrat. Sauf accord entre les parties pour modifier le contrat initial (CA Paris, 17 janv. 1985, Bull. loyers 1985, n° 165),
le bailleur ne peut imposer au preneur des clauses et conditions nouvelles
(Cass. com. 10 oct. 1960, Gaz. Pal. Rec. 1960, 2, p. 312 ; Cass. com., 10 oct.
1962, Rev. loyers 1963, 129), notamment une restriction de jouissance non
prévue dans le bail expiré (Cass. 3e civ., 13 nov. 1979, Gaz. Pal. Rec. 1980, 1,
pan., p.  122 ; Bull. civ. III, n° 157; D. 1980, I.R. 189). Le renouvellement doit
intervenir aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré, et aucune
juridiction n'a le pouvoir de modifier les clauses, mêmes accessoires, du bail
à renouveler, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix
(Cass. 3e civ., 12 oct. 1982, Bull. civ. III, n° 196, p. 46 - Cass. 3e civ., 30 mai
1984, Gaz. Pal. Rec. 1985, 1, pan., p. 19 ; JCP 1984, 20125 - Cass. 3e civ.,
14 oct. 1987, Gaz. Pal. Rec. 1987, 2, pan., p. 277 ; Bull. loyers 1987, 451 ;
D. 1987, I.R. 207 - Cass. 3e civ., 6 mars 1991, Administrer, févr. 1992, p. 28,
note Forestier ; D. 1992, som., p. 364, note L. Rozès - Cass. 3e civ., 17 mai
2006, n° 04-18330, Gaz. Pal., 16 déc. 2006, jur., p. 22, note J.-D. Barbier).
Un avenant, modifiant les obligations des parties relatives à la charge de
l'impôt foncier, s'applique au bail renouvelé (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017,
n° 16-26699).
Un congé qui comporterait une offre de renouvellement assortie de conditions
relatives à diverses modifications, notamment d'assiette du bail, peut être
requalifié en congé-refus (CA Versailles, 6 janv. 2000, Gaz. Pal. Rec. 2000,
som., p. 2032, note P.-H. Brault). Il a été jugé également qu'une clause nouvelle insérée dans le bail renouvelé par le bailleur, sans que l'attention du preneur ait été attirée, serait nulle, malgré la signature des parties (CA Versailles,
14 nov. 1996, Loyers et copr. 1998, n° 245).

Clause
d'indexation

Toutefois, lorsque le bail comporte une clause d'indexation à une certaine
date et que le renouvellement intervient à une autre date, le juge a le pouvoir d'adapter la clause d'indexation à la date anniversaire du nouveau bail
(Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-19525, Gaz. Pal., 20 nov. 2018, p. 67, note
J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2018, comm. 226, note P.-H. Brault).

Pacte
de préférence

Cependant, un pacte de préférence, quoiqu'inclus dans le bail, est une convention distincte qui ne se renouvelle pas (Cass. 3e civ., 21 déc. 1988, JCP 1989,
II, 21324, note Dagot - Cass. 3e civ., 13 juill. 1994, Gaz. Pal. Rec. 1994, 2,
som., p. 535, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 16 juin 1999, n° 97-16764,
Administrer, oct. 1999, p. 27, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 21 juin 2005,
n° 04-15030, Gaz. Pal. Rec. 2005, som., p. 4237, note J.-D. Barbier).

Modification de
l'assiette du bail

L'assiette du bail pourra se trouver modifiée à l'occasion du renouvellement
dans deux hypothèses.

En cas de vente
partielle de
l'immeuble

En premier lieu, dans le cas où une partie des lieux loués aurait été vendue à un
tiers en cours de bail. La Cour de cassation a décidé que l'indivisibilité du bail
cesse à son expiration et, par conséquent, en cas de vente partielle des lieux
loués, le bail commercial renouvelé peut avoir une assiette modifiée (Cass.
3e civ., 4 mai 2000, n° 98-18108, Gaz. Pal. Rec. 2000, som., p. 2035, note
J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 12 janv. 2005, n° 03-19255, Gaz. Pal., 15-16 avr.
2005, p. 12, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 11 juill. 2007, n° 06-14476 et
n° 06-19756, Administrer, nov. 2007, p. 30, note J.-D. Barbier).

Code de commerce. Première partie : Législative · 77 

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