L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 84

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-14 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
-	 Dans la première hypothèse, il a été jugé que le locataire ne pouvait éluder
une offre extrastatutaire, puisqu'il conservait son fonds de commerce et ne
subissait aucune perte de clientèle, l'indemnité d'éviction devant être fixée en
fonction de la seule privation de locaux en étages (CA Paris, 24 mars 1995,
Administrer, oct. 1995, p. 28), mais la Cour de Paris a estimé qu'en l'absence
de tout accord du preneur sur une telle offre, celui-ci avait droit à une indemnité d'éviction portant sur tous les locaux visés par le bail litigieux, lequel avait
un caractère indivisible (CA Paris, 30 mai 1995, Administrer, oct. 1995, p. 28),
-	Dans la seconde hypothèse, la jurisprudence ne s'est prononcée que sur
l'indemnisation due en application de l'article L.  145-18 (v. infra) (Cass.
3e civ., 13 mars 2002, n° 00-19256, Loyers et copr. 2002, comm. 207, note
P.-H. Brault).
Mais l'offre d'un local susceptible de permettre la poursuite de l'activité commerciale est inefficace si le locataire évincé a déjà quitté les locaux (Cass.
3e civ., 14 mars 2019, n° 18-11991, Gaz. Pal., 16 juill. 2019, p. 69, note
C.-E. Brault).

J - EXPERTISE
Expertise

Il est d'usage de solliciter en référé la désignation d'un expert dans le cadre de
la procédure prévue par l'article 145 du Code de procédure civile, démarche
validée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 18 déc. 2002, n° 01-14202,
Loyers et copr. 2003, comm. 66, obs. P.-H. Brault). Alors qu'une procédure de
fixation de loyer était en cours, certains bailleurs obtenaient la désignation en
référé d'un expert dans la perspective de l'éventuel exercice d'un droit d'option (CA Paris, 25 janv. 2006, Gaz. Pal. Rec. 2006, som., p. 1965 - CA Paris,
9 mars 2007, n° 06/13791, Gaz. Pal. 26 juill. 2007, p. 29, notes C.-E. Brault),
mais la Cour de cassation a mis fin à cette pratique en relevant qu'en l'absence d'exercice d'un droit d'option il n'y avait pas de litige potentiel (Cass.
3e civ., 16 avr. 2008, n° 07-15486, Gaz. Pal. Rec. 2008, jur., p. 2531, note
J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2008, comm. 133, note P.-H. Brault).

K - FIXATION DÉFINITIVE ET AUTORITÉ
DE LA CHOSE JUGÉE
Fixation définitive
de l'indemnité

Lorsque le preneur use de son droit au maintien dans les lieux jusqu'à fixation
et paiement de l'indemnité d'éviction (article L. 145-28), les différents postes
d'indemnisation, et notamment les indemnités dites accessoires (v. infra),
sont fixés à partir de l'estimation retenue par l'expert désigné par le tribunal :
l'indemnité versée au preneur évincé selon la décision devenue définitive est
en principe irréversible.
Le preneur ne peut donc arguer ultérieurement que l'indemnisation allouée ne
lui a pas permis de se réinstaller pour tenter de remettre en cause l'indemnité
qu'il a perçue à cet effet.
Cependant, dans l'hypothèse où le preneur n'a manifestement pris aucune
disposition pour se réinstaller, le bailleur qui avait d'ores et déjà contesté le
principe et le montant des indemnités accessoires allouées, peut-il arguer
d'une fraude et tenter d'obtenir le remboursement des sommes qu'il estime
indûment perçues de ce chef ?
La Cour de cassation a censuré un arrêt qui avait déclaré irrecevable le bailleur, en estimant que sa demande, qui était constituée par la fraude commise
par le locataire et étayée par l'invocation de nouveaux éléments de fait, était
distincte de celle présentée devant le juge du fond, si bien que la cour avait
violé les dispositions de l'article 1351 Code civil (Cass. 3e civ., 26 sept. 2001,
n° 99-21778, Gaz. Pal., 9 févr. 2002, p. 35, note A. Jacquin ; Administrer,
juin 2002, p. 29, note J.-D. Barbier). Ultérieurement, la Cour de cassation
a estimé que l'autorité de la chose jugée ne pouvait être opposée lorsque

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