L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 89

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-14 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Lorsque le fonds de commerce est exploité sur 2 locaux mitoyens avec 2 baux
distincts et que les locaux sont divisibles, une proratisation du CA est opérée en fonction des surfaces pondérées des locaux (CA Paris, 8 nov. 2017,
n° 16/01315, Gaz. Pal., 20 mars 2018, p. 70, note A. Jacquin).

e) Exploitation déficitaire
Exploitation
déficitaire

Le résultat déficitaire d'une exploitation n'est pas de nature à priver le locataire
évincé d'une indemnité d'éviction (CA Lyon, 12 janv. 2000, n° 98/05954, JCP
E 2001, pan., p. 58) et l'indemnité peut être fixée par référence au barème
professionnel selon le CA moyen réalisé, ou plus couramment selon la valeur
du droit au bail (CA Paris, 24 juin 2016, n° 14/10538, Administrer, déc. 2016,
p. 32, obs. A. Guillemain).

f) Fonds en location-gérance
Fonds en
location-gérance

Lorsque le fonds est exploité en location-gérance, une première approche est
fondée sur la finalité de ce mode d'exploitation, en procédant à une capitalisation de la redevance (Cass. 3e civ., 8 janv. 1985, n° 83-15481, Loyers et
copr. 1985, comm. 211 - TGI Paris, 12 mai 2000, Gaz. Pal. 2000, 2, som.
p. 2329 - CA Paris, 12 juin 2013, n° 11/11334). Cette approche découle d'une
activité purement financière, et à défaut pour le bailleur de l'établir, l'indemnité d'éviction est usuellement déterminée selon l'approche habituelle (CA
Paris, 13 sept. 2000, Gaz. Pal. 2001, 1, som., p. 642, note A. Jacquin - CA
Paris, 16 déc. 2010, n° 08/00128 - CA Rennes, 6 mai 2013, n° 10/02703).

Droit au bail

2. Valeur du droit au bail

Valeur plancher
de l'indemnité

La valeur du droit au bail est un élément essentiel de l'appréciation de l'indemnité d'éviction : en cas de perte du fonds de commerce, la jurisprudence
a posé le principe que l'indemnité principale est égale à la valeur marchande
du fonds de commerce (v. supra), à moins que la valeur du droit au bail ne
soit plus élevée : dans ce cas, celle-ci doit être retenue (Cass. 3e civ., 13 oct.
1993, n° 91-16942, Gaz. Pal. 1994, 1, p. 202, note J.-D. Barbier ; Loyers
et copr. 1994, comm. 74, note P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 26 sept. 2001,
n° 00-12620, Rev. loyers 2001, p. 506, note M.-O. Vaissié - CA Paris, 14 janv.
2004, n° 02/12468, Gaz. Pal. Rec. 2004, 2, som., p. 3440 - CA Paris, 15 mai
2013, n° 11/11090, Gaz. Pal., 24 nov. 2013, p. 37, note A. Jacquin - CA Paris,
8 nov. 2017, n° 16/01315, Gaz. Pal., 20 mars 2018, p. 70) en vertu du principe
selon lequel le fonds de commerce ne peut avoir une valeur inférieure à celle
d'un des éléments qui le composent (CA Paris, 19 févr. 2003, n° 98/01466).
L'indemnité principale correspond donc soit à la valeur du fonds, soit à la
valeur du droit au bail, mais en aucun cas au cumul des deux (CA Nîmes,
8 déc. 2016, n° 14/05534, Gaz. Pal., 14 mars 2017, p. 76, obs. O. Jacquin).
Ceci implique que ce mode d'appréciation ne puisse être écarté d'office par la
juridiction saisie dans le cadre de son appréciation du montant de l'indemnité
d'éviction (Cass. 3e civ., 11 juin 1992, n° 90-17109, Gaz. Pal. Rec. 1992,
2, pan., p. 276 ; Loyers et copr. 1992, comm. 390 ; Administrer, janv. 1993,
p. 23 - Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-11739, Gaz. Pal., 16 juill. 2019,
p. 72, note C.-E. Brault). Mais le transfert peut s'avérer plus onéreux que la
valeur du fonds compte tenu de certains postes accessoires, et il convient en ce
cas de retenir une indemnisation sans prise en compte de certaines indemnités
annexes prévues pour une indemnité d'éviction de déplacement.
De rares décisions ont tenu compte de l'absence de la faculté de libre cession
du bail indépendamment du fonds de commerce, pour minorer la valeur de
droit au bail (CA Dijon, 10 sept. 1993, n° 2997/92, JCP N 1994, II, p. 299 - CA
Aix-en-Provence, 18 févr. 2016, n° 14/21986, Administrer, mars 2016, p. 37,
obs. A. Guillemain), mais il s'agit d'arrêts isolés puisque la quasi-totalité de la
jurisprudence ne retient pas de limitation en cette hypothèse alors que la libre
cession du droit au bail est la règle (article 1717, Code civil) et qu'elle ne peut
constituer qu'un élément de majoration de sa valeur au regard de la pratique
contractuelle d'interdiction de la libre cession.

Code de commerce. Première partie : Législative · 89 

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