L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 91

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Méthode
du différentiel
de loyer

Article L. 145-14 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Cette méthode implique la prise en considération de plusieurs paramètres :
-	 Le montant du loyer annuel du bail s'il avait été renouvelé.
-	 La valeur locative des locaux vacants, c'est-à‑dire le prix de marché.
-	 En cas de différentiel positif découlant d'une valeur de marché supérieure au
loyer du bail renouvelé, l'application d'un coefficient multiplicateur variable
selon la situation et les caractéristiques des locaux.

a) Loyer théorique de renouvellement
Loyer
théorique de
renouvellement

Pour déterminer le premier paramètre, il faut rechercher dans quelles conditions le loyer du bail échu aurait été fixé en renouvellement : aurait-il été ou
non plafonné selon la variation indicielle (article L. 145-34) ? Dans l'affirmative, la valeur locative serait-elle inférieure au prix plafond, et en cas de déplafonnement le loyer aurait-il été déterminé selon les critères définis par le statut
(article L. 145-33) ? D'une façon générale, c'est le bénéfice du plafonnement en
renouvellement qui a une incidence directe sur la valorisation du droit au bail
(CA Paris, 14 janv. 2004, n° 02/12468, Gaz. Pal. Rec., 29 sept. 2004, p. 43 -
CA Paris, 18 févr. 2004, n° 98/13871 - CA Paris, 29 juin 2005, n° 04/05858).
Mais la fixation du loyer initial selon un prix de marché n'est pas de nature
à exclure une valeur de droit au bail déterminée selon les critères habituels
(CA Paris, 30 janv. 2004, n° 03/00077, Loyers et copr. 2004, comm. 93, note
P.-H. Brault), et le déplafonnement du loyer théorique de renouvellement peut
laisser subsister une valeur de droit au bail non négligeable (CA Paris, 28 nov.
2018, n° 17/03923, Gaz. Pal., 19 mars 2019, p. 78).
Même si les conditions du renouvellement doivent être déterminées à la date
d'échéance du bail par l'effet de la demande de renouvellement ou du congé,
il faut prendre en compte, le cas échéant, le laps de temps écoulé jusqu'au
jour de la fixation du préjudice, selon le principe posé par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 24 nov. 2004, n° 03-14620, Gaz. Pal. Rec. 2005, 2, jur.,
p. 1247, note C.-E. Brault ; Loyers et copr. 2005, comm. 11, note P.-H. Brault ;
Administrer, mars 2005, p. 23, note J.-D. Barbier), ce qui peut impliquer d'actualiser le loyer théorique de renouvellement lorsque le bail comporte une
clause d'indexation (CA Paris, 11 févr. 2009, n° 07/21354, Gaz. Pal. Rec.,
25 sept. 2009, p. 26, note C.-E. Brault), l'actualisation pouvant être refusée
en l'absence d'indexation (CA Paris, 24 mai 2017, n° 15/16461, Administrer,
juin 2017, p. 36).

b) Valeur locative de marché
Valeur locative
de marché

Celle valeur doit correspondre au loyer susceptible d'être perçu par le bailleur
en cas de relocation des locaux litigieux devenus vacants.
La jurisprudence exclut la prise en compte de simples propositions reçues par
le preneur (Cass. 3e civ., 24 mars 1993, n° 91-16507, Loyers et copr. 1993,
comm. 226 - CA Paris, 15 févr. 1994, n° 93/7205, Loyers et copr. 1994,
comm. 244).
Compte tenu de la durée des procédures d'éviction, il convient d'actualiser la
valeur du droit au bail à la date la plus proche à laquelle le juge statue, ou à la
date de restitution des locaux, ce qui implique d'actualiser la valeur locative de
marché (CA Paris, 11 févr. 2009, n° 07/21354, Gaz. Pal. Rec., 25 sept. 2009,
p. 26, note C.-E. Brault - CA Paris, 11 juin 2008, n° 07/11563).
En ce qui concerne les éléments de comparaison, une controverse existe
sur la prise en considération du droit d'entrée versé à la prise de possession
des lieux ou du prix de cession du droit au bail (v. J.-P. Mignot, « Décret du
30 sept. 1953 : quelques observations techniques », Gaz. Pal. Rec. 1999, 1,
doct., p. 385 ; J.-D. Barbier, « Contre la décapitalisation », Gaz. Pal. Rec. 2002,
1, doct. p. 215 ; F.  Robine, « La décapitalisation, le coq et le dindon »,
Gaz. Pal. Rec. 2002, 1, doct., p. 217). La jurisprudence est incertaine sur cette

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