L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 93

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-14 (suite)
Perte du fonds
de commerce :
indemnités
accessoires

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE

B - INDEMNITÉS ACCESSOIRES
L'article L. 145-14 indique que l'indemnité principale peut être « (...) augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation,
ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de commerce de
même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice
est moindre (...) ».
Il est admis que la liste des éléments d'appréciation susceptibles d'être retenus
ne présente aucun caractère limitatif, ni davantage impératif, dans la mesure
où tel ou tel poste peut être retenu ou écarté, selon que l'on se trouve dans le
cadre d'une indemnité de remplacement ou de déplacement.
Le texte légal mentionne le caractère éventuel des indemnités accessoires, ce
qui est l'origine de contestations fréquentes qui concernent le droit à l'indemnité de remploi, à la réparation du trouble commercial ou à l'indemnisation de
frais de réinstallation autrefois exclue en cas de perte de fonds de commerce
(v. J. P. Dumur, « Les indemnités accessoires dues par le bailleur au preneur
évincé », AJDI 2011, p. 201).
Même s'il s'agit d'indemnités qualifiées d'accessoires, elles peuvent constituer
l'essentiel de l'indemnité d'éviction, notamment pour les fonds industriels (v.
F. Robine et L. Warembourg, « L'indemnité d'éviction, une évaluation nécessaire mais en question », Rev. loyers 2013, p. 2).
Pour une étude plus approfondie des indemnités annexes retenues par les
tribunaux, il convient de se reporter au sommaire des fixations d'indemnité
d'éviction régulièrement publiés dans les revues spécialisées (v. notamment :
Numéros spéciaux Gaz. Pal. - Administrer - AJDI).

1. Indemnité de remploi
Indemnité
de remploi

Ce poste d'indemnisation a pour objet d'assurer par avance le financement du
coût d'acquisition d'un autre fonds de commerce équivalent, ce qui implique
le paiement de droits de mutation découlant du tarif fiscal en vigueur, de même
que des frais inhérents à une telle transaction (frais d'agence ou frais d'acte).
Cette indemnité est retenue tant dans l'hypothèse de la perte que dans celle
du transfert du fonds de commerce.
Le barème fiscal des droits de mutation a évolué à la baisse depuis plusieurs
années avec les conséquences qui en découlent, certaines décisions paraissent
limiter ce poste au seul remboursement des frais de mutation, tandis que
d'autres adoptent soit un taux forfaitaire global (10 %), soit une double indemnisation distinguant les deux postes susvisés.
Un arrêt a admis que l'ensemble des indemnités accessoires pouvait être
écarté en l'absence de réinstallation avérée du locataire (Cass. 3e civ. 11 oct.
2011, n° 10-24053), mais selon les principes dégagés par la Cour de cassation,
le bailleur est tenu d'indemniser le preneur évincé d'un fonds non transférable des droits de mutation à exposer pour l'acquisition d'un fonds de même
valeur, sauf s'il est établi que le preneur ne se réinstallera pas (Cass. 3e civ.,
18 déc. 2012, n° 11-23273, Gaz. Pal., 19 avr. 2013, p. 29, note C.-E. Brault ;
Loyers et copr. 2013, comm. 115, note P.-H. Brault). C'est au bailleur d'établir la preuve que le preneur n'entend pas se réinstaller (Cass. 3e civ., 16 juin
1993, n° 91-19996, Loyers et copr. 1993, comm. 438 - Cass. 3e civ., 17 nov.
2016, n° 15-19741, AJDI 2017, p. 274, note D. Lipman, W. Boccara), sauf le
cas de l'aveu du locataire d'une non-réinstallation (CA Caen, 15 juin 2017,
n° 12/03167, Administrer, juill. 2017, p. 34, obs. A. Guillemain).
L'âge du preneur ne peut en lui-même justifier le rejet de la demande d'indemnisation des frais de remploi (Cass. 3e civ., 18 déc. 2012, n° 11-23273, préc. -
CA Paris, 8 déc. 2004, n° 2004-263089 - CA Paris, 21 nov. 2012, préc. - CA
Paris, 8 déc. 2004, n° 2004-263089 - CA Paris, 21 nov. 2012, n° 10/13671,

Code de commerce. Première partie : Législative · 93 

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