L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 96

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-14 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Même s'il est admis que les décisions statuant sur le montant de l'indemnité
d'éviction indiquent que le remboursement sera effectué « sur justificatifs »,
il est prudent de solliciter en cours de procédure et le cas échéant dès les
opérations d'expertise un état récapitulatif faisant apparaître, sauf à compléter
ultérieurement, les sommes susceptibles d'être dues par le bailleur.

6. Frais de réinstallation
Frais
de réinstallation

L'alinéa 2 de l'article L. 145-14 indique que la valeur marchande du fonds de
commerce constituant l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation.
Ces derniers constituent habituellement l'une des indemnités dites accessoires
en cas d'activités transférables (v. infra) alors qu'en cas de fixation d'une
indemnité de remplacement il était admis qu'aucune indemnisation n'était
due au titre de la réinstallation ultérieure dès lors que la valeur du fonds est
appréciée en l'état de ses agencements (CA Aix-en-Provence, 26 oct. 2012,
n° 10/12448, Administrer, déc. 2012, p. 52).
Mais la Cour de cassation a estimé qu'il fallait prendre en compte les frais
de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé, tant
en cas de perte de fonds qu'en cas de déplacement de celui-ci (Cass. 3e civ.,
21 mars 2007, n° 06-10780, Gaz. Pal. Rec., 26 juill. 2007, p. 16, note B. et
F. Robine ; Loyers et copr. 2007, comm. 129, obs. P.-H. Brault ; Administrer,
juill. 2007, p. 24, note J.-D. Barbier). On s'est interrogé sur la portée de cette
décision dans la mesure où il était fait référence à de nouveaux locaux loués
par le preneur en vue du transfert du fonds, mais la position de la Cour de cassation était ensuite réaffirmée (Cass. 3e civ., 2 oct. 2012, n° 11-13483 - Cass.
3e civ., 21 janv. 2014, n° 12-27078, Loyers et copr. 2014, comm. 119, note
P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-16993, Gaz. Pal., 12 nov.
2019, p. 61, note C.-E. Brault).
Il appartient au juge du fond d'apprécier ce poste d'indemnisation, et certaines
juridictions ont d'abord été réticentes à indemniser des frais de réinstallation en cas de perte de fonds (TGI Paris, 25 oct. 2011 et TGI Paris, 1er déc.
2011, n° 09/04696, Loyers et copr. 2012, comm. 172), en considérant notamment que les frais d'agencement non amortis étaient déjà pris en compte au
titre de l'indemnité de remplacement (CA Paris, 16 mai 2012, n° 10/14687,
Administrer, juill. 2012, p. 32, obs. A. Guillemain).
Désormais, l'indemnisation des frais de réinstallation tient compte de divers
paramètres et notions, qui s'appliquent en fonction de chaque cas, parmi
lesquelles on peut relever les suivants :
-	 Les frais de réinstallation sont dus même s'ils ont été financés par une autre
société du même groupe et en l'absence de factures produites (Cass. 3e civ.,
17 sept. 2013, n° 12-20584, Loyers et copr. 2013, comm. 315 ; AJDI 2014,
p. 518, note J.-P. Blatter).
-	 L'indemnisation doit être retenue même en présence d'une clause d'accession au profit du bailleur (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 16-26049, Gaz. Pal.,
20 nov. 2018, p. 72, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2018, comm. 256, note
P.-H. Brault - CA Paris, 14 nov. 2018, n° 17/04718) et ils ne se confondent pas
avec les investissements non amortis qui n'ont pas à être indemnisés distinctement (CA Paris, 7 juin 2017, n° 15/09238, Gaz. Pal., 11 juill. 2017, p. 82,
obs. S. Chastagnier).
-	Les frais sont souvent retenus lorsqu'il s'agit d'un commerce de chaîne
avec un concept spécifique (CA Paris, 24 févr. 2010, n° 08/19561, Gaz.
Pal., 17 juill. 2010, p. 39, note C.-E. Brault - CA Versailles, 1er déc. 2017,
n° 15/08923).
-	L'indemnisation doit tenir compte de la vétusté comme de la nécessité
de renouveler les équipements et aménagements (CA Paris, 3 févr. 2010,
n° 08/19832 - CA Paris, 13 janv. 2016, n° 13/22989) ou de l'absence d'aménagements spécifiques (CA Paris, 14 oct. 2015, n° 07/06671  - CA Paris,
16 déc. 2016, n° 14/23646, Administrer, janv. 2017, p. 50).

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