Exercices pratiques - Droit fiscal de l'entreprise - 2e - 202
Cas n° 60 : Monsieur Zimir
Droits d'enregistrement,
vente immobilière
Messieurs Zimir et Valeur sont des particuliers et des amis. Le second vend au premier un
immeuble construit deux ans auparavant. Le prix convenu est de 400 000 €. Cependant, les
parties s'entendent pour ne déclarer dans l'acte que 300 000 €. La différence est payée en
liquide.
Quelques mois après la vente, madame Zimir avoue à son mari qu'elle a couché avec Valeur.
Fou de rage et de jalousie, Zimir va consulter son avocat, c'est-à-dire vous-même. Il montre
à son conseil une lettre qu'il a récemment adressée aux services fiscaux et dans laquelle, ab
irato1, il a dénoncé la fraude vers laquelle Valeur l'aurait entraîné.
1. Quels sont les droits et pénalités à payer sur la vente ? Quels conseils pouvez-vous donner
à M. Zimir sur le sort qui l'attend, lui et son compère M. Valeur ?
2. Que se serait-il passé si M. Zimir n'avait pas envoyé cette lettre aux services fiscaux ?
Rappels du manuel :
Majoration en cas de dissimulation de prix : 80 %.
Intérêt de retard : 0,2 % par mois.
CORRIGÉ
1. Même si l'immeuble a moins de cinq ans, sa vente, réalisée par un particulier, est
soumise aux droits d'enregistrement, au taux de 5,81 %. Le prix stipulé dans l'acte est
de 300 000 €. Les droits s'élèvent à 300 000 × 5,81 % = 17 430 €. Ils sont à la charge
de l'acheteur, Zimir, qui enrichit son patrimoine par l'arrivée d'un nouvel élément.
L'avocat doit dire à son client qu'il a commis une belle bêtise car, en envoyant cette
lettre aux services fiscaux, il a fait l'aveu de la fraude. L'administration dispose donc
de la preuve d'une dissimulation de prix.
Pour lui faire peur, le conseil informe son client que celui-ci encourt des sanctions
pénales. Pour le rassurer, aussitôt après, il lui dit que ces peines ne sont jamais
appliquées.
Au plan fiscal, M. Zimir, qui constitue le redevable, va subir un rappel. L'administration
ne manquera pas, en effet, de lui réclamer les droits auxquels il a voulu échapper,
sur la base du dessous-de-table, soit 100 000 × 5,81 % = 5 810 €. À cela s'ajoute la
majoration de 80 % : 5 810 × 80 % = 4 648 €, et l'intérêt de 0,2 % par mois de retard.
1. « Sous l'emprise de la colère ».
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Table des matières de la publication Exercices pratiques - Droit fiscal de l'entreprise - 2e
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