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Kazuma yamashiro	69

les questions. Le plus grand intérêt de la réforme me semble se trouver
dans la clarification du régime de la cession légale de contrat dans le cas
du transfert de l'immeuble loué.

II - LA CESSION LÉGALE DE CONTRAT,
OU LE RÉGIME SPÉCIAL EN CAS
DES BAUX IMMOBILIERS
17. D'après le droit commun du contrat, lorsque le bailleur-propriétaire
a vendu la chose louée à un tiers, le premier se mettrait dans l'impossibilité
d'exécuter ses obligations envers son locataire et le second ne s'engagerait
pas personnellement. Pour éviter cette conséquence et assurer une situation
stable, le droit japonais avait consacré l'opposabilité du droit du locataire
envers le tiers acquéreur15 ; cela signifiait que le transfert de l'immeuble
loué pouvait entraîner la cession légale du contrat de bail.
Toutefois, le Minpo n'avait pas précisé le régime de la cession légale de
la qualité de bailleur ; c'est la jurisprudence qui a suppléé les lacunes qui
se trouvent dans le Minpo. Si certaines de ces créations prétoriennes sont
difficiles à concilier avec la théorie générale (A), d'autres sont inconnues
de cette théorie générale (B).

A.	Les solutions contradictoires à la théorie générale
18. Le contrat de bail est à l'intersection des deux grandes politiques
juridiques : assurer la liberté du bailleur-propriétaire et protéger l'intérêt
du locataire. L'essai de conciliation des deux exigences a été le moteur
des créations prétoriennes, qui étaient parfois difficiles à concilier avec la
15. Il est à noter que, à la différence du droit français qui consacre d'une manière globale la
cession légale de contrat de bail dans un cas de vente de la chose louée, le Minpo délimite la
portée de cette solution au cas du transfert de l'immeuble loué et dans certaines conditions
prévues par le Minpo ou par la loi spéciale relative aux baux immobiliers. Ainsi, l'article 605
du Minpo dispose que « le bail d'immeuble, lorsqu'il a été inscrit, produit effet même contre
ceux qui ont acquis, depuis lors, des droits réels sur l'immeuble » ; la loi spéciale relative
aux baux de terrains à bâtir et des bâtiments fixe les conditions d'opposabilité du « droit
de locataire » sur le terrain à bâtir (art. 10 de la loi : l'inscription au nom du locataire du
bâtiment construit sur le terrain) et sur le bâtiment (art. 31 de la loi : la mise en possession
du bâtiment ; il faut également noter que le droit japonais envisage le bâtiment comme un
bien indépendant du terrain). Sur ce point, v. H. Morita, « La distinction entre droit réel et
droit personnel », in M. Grimaldi et al. (dir.), Le patrimoine au xxie siècle : regards croisés
franco-japonais, SLC, 2012, p. 277, not. p. 283.



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