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PRÉCIS DE CULTURE JURIDIQUE
Le mode de raisonnement prôné par la CEDH est parfois adopté par la Cour de cassation
dans des contentieux où la Convention EDH n'est pourtant pas mobilisée. Ainsi, appelée à se
prononcer sur la validité de la clause par laquelle une commune, venderesse, se réservait
un droit de préférence pendant vingt ans et au même prix que le prix d'acquisition, si l'acquéreur
entendait revendre son bien, la Cour a jugé : « ayant relevé que la stipulation avait
été librement convenue, qu'elle avait pour but, en fixant d'ores et déjà un prix, institué pour
une durée de vingt ans, d'empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par
la rareté de l'offre et le " décrochage " des possibilités financières de la plupart des ménages
par rapport à l'envolée des prix de l'immobilier, et que M. X... et Mme Y... avaient bénéficié
en contrepartie de son acceptation de la possibilité d'accéder à un marché protégé de la
spéculation immobilière, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que les modalités stipulées,
notamment quant à la durée de validité de la clause, n'étaient pas, au regard de la nature
et de l'objet de l'opération réalisée, constitutives d'une atteinte au droit de propriété, en
a exactement déduit que la demande en nullité devait être rejetée »7
. Même si l'atteinte à la
propriété est ici admise, on mesure que la Cour de cassation, comme la CEDH, adopte un
mode de protection indirect du droit de propriété, en s'interrogeant sur la légitimité et la
proportionnalité des atteintes qui y sont portées.
2. La protection civiliste
En posant que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la façon la
plus absolue, l'article 544 du Code civil a donné lieu à différentes interprétations. Certains
auteurs se sont en effet inspirés des romanistes pour réduire le droit de propriété à l'addition
des trois prérogatives que sont l'usus (le droit d'utiliser la chose), le fructus (le droit de
bénéficier des fruits qu'elle produit) et l'abusus (le droit de céder ou de détruire la chose).
Mais cette fameuse trilogie a été critiquée. D'autres auteurs considèrent en effet que le
droit de propriété est plus que l'addition des trois prérogatives : il est la relation même
d'appartenance qui permet au propriétaire de tirer, seul, profit des utilités de la chose (user
de la chose) et d'en modifier la structure juridique (transfert de propriété, remise temporaire
de la chose à des tiers, concession de certaines utilités de la chose à des tiers par
la constitution de droits réels, renonciation à la propriété...). Sans se cantonner à l'addition
de trois prérogatives au contenu par ailleurs incertain, le droit de propriété se caractérise
ainsi par la pleine souveraineté du maître sur sa chose et par l'exclusion des tiers, sous
réserve évidemment du respect des lois et de l'ordre public. Témoignant du pouvoir de la
volonté du propriétaire, la Cour de cassation a récemment rappelé qu'il pouvait librement
consentir un droit réel de jouissance spéciale sur son bien, sans être tenu par les différents
droits réels déjà consacrés par le Code civil8
. Plus qu'une addition de prérogatives, le droit
de propriété est une liberté.
Au- delà de ces interprétations doctrinales, la jurisprudence civile se montre nuancée lorsqu'elle
cherche à concilier la protection du propriétaire avec les intérêts d'autrui ou de la
collectivité. Certaines décisions témoignent ainsi d'une grande déférence à l'égard du droit de
propriété : la Cour de cassation juge par exemple qu'une construction débordant de quelques
7. Cass. 3e civ., 23 sept. 2009, n° 08-18187, Bull. civ. III, n° 203.
8. Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304, Bull. civ. III, n° 159 ; Cass. 3e
civ., 8 sept. 2016, n° 14-26953. Si la possibilité de
démembrer à l'envi le droit de propriété est bienvenue, le fait d'admettre que le droit réel constitué puisse avoir
une durée aussi floue et lointaine que la durée de vie d'une fondation confine à la création d'un droit réel perpétuel
et, de ce fait, à l'amoindrissement de la propriété.
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