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LES PACTES D'AFFAIRES
des plus simples aux plus élaborées. La séparation des prérogatives de la propriété entre
droit d'user du bien et d'en tirer les fruits (usus et fructus) et droit d'en disposer
(abusus)66
applications en matière familiale mais de se concentrer sur les éléments les plus
fréquemment retenus dans les pactes.
344 Réserve d'usufruit. - La donation avec réserve d'usufruit permet, par exemple, à des
parents d'anticiper la transmission de leur patrimoine à leurs enfants, sans se démunir
totalement et à un moindre coût fiscal. L'opération consiste, en pratique, à ne donner
que la nue-propriété d'un bien, le parent donateur en conservant l'usufruit :
- l'enfant donataire demeure nu-propriétaire du bien transmis jusqu'au décès du donateur.
Il ne devient pleinement propriétaire de ce bien qu'à cette date ;
- le donateur conservant l'usufruit du bien transmis, il conserve en réalité la possibilité
de l'utiliser pour son usage personnel mais aussi d'en tirer des revenus.
Si la donation porte sur un bien immobilier, le donateur peut le mettre en location afin de
percevoir des loyers. Si elle porte sur un placement financier, il peut continuer de percevoir
les intérêts qu'il produit. Malgré la donation faite à leurs enfants, les parents conservent
de la sorte la mainmise sur leur patrimoine (sauf disposition du bien naturellement)
tout en se ménageant une source potentielle de revenus.
Les donations entre parents et enfants bénéficient d'un abattement de 100 000 €67
la valeur transmise. En cas de donation avec réserve
,
renouvelables tous les 15 ans. Au-delà, des droits de donation progressifs sont dus,
compris entre 5% et 45% de68
d'usufruit, ces droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété transmise
et non sur la pleine propriété. La valeur de la nue-propriété est fixée forfaitairement à partir
d'un barème légal. Elle est égale à une quote-part de la valeur en pleine propriété du bien
donné, d'autant plus faible que le parent donateur est jeune au moment de la donation69
.
Très fréquemment, les pactes d'affaires à dimension familiale exploitent également la
technique du démembrement de propriété en l'utilisant dans le cadre des sociétés
civiles. Permettant d'anticiper la transmission du patrimoine immobilier et de minimiser
les droits de succession des enfants au décès de leurs parents, deux schémas sont
devenus classiques :
- donner les immeubles en s'en réservant l'usufruit ;
- interposer une société et transmettre la nue-propriété des parts sociales70
.
Dans le premier cas, les parents confèrent la nue-propriété de l'immeuble à leurs enfants
et conservent de leur côté l'usufruit ce qui leur permet de retirer les fruits de la location
du bien et de profiter des revenus en question. En contrepartie, ils paient la totalité des
charges et des impôts. Contractuellement et conformément à l'article 606 du Code
général des impôts, ils peuvent prendre en charge les gros travaux. Cette solution leur
permet d'éviter que leurs enfants paient des droits de succession à leur décès. En effet,
l'article 1133 du Code général des impôts indique : « sous réserve des dispositions de
l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun
impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit
(66) Pour une critique de cette présentation traditionnelle, J. AULAGNIER, « Pour une approche franchement économique
du démembrement de propriété », in Mélanges H. Hovasse, LexisNexis, 2016, p. 347.
(67) CGI, art. 779.
(68) CGI, art. 777.
(69) CGI, art. 669.
(70) M. STORCK,S. FAGOT et Th. DE RAVEL D'ESCLAPON, Les sociétés civiles immobilières,2e
294
éd., LGDJ, 2019, p. 175 et s.
séduit largement. Il n'est pas question ici d'en présenter toutes les

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