Droit civil - Droit des contrats spéciaux - 12e - 397

FORMATION DU BAIL
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solvens, par part virile s'ils n'en avaient disposé autrement77
.
. Le locataire sortant, à défaut d'accord
du bailleur, reste tenu, dans le délai maximum de six mois (loi ALUR préc. (art. 8-1º,
L. 1989, L. 2014))78
La solidarité est de plein droit entre époux (art. 220 et 1751) et entre pacsés (art. 1751 préc.
modifié). En revanche, elle ne s'applique pas aux simples concubins non-signataires du bail79
.
.
Tous les autres copreneurs sont soumis au droit commun de la divisibilité de la dette de loyer,
sauf stipulation expresse80
462. Durée. - La preuve de la durée du bail devrait relever du droit commun
; ce qui est critiquable : la durée peut avoir été
(art. 1359). Mais la jurisprudence assimile l'absence d'écrit concernant la durée à
l'indétermination de celle-ci81
déterminée par un accord verbal. Pratiquement, s'appliquent alors au bail les
règles relatives aux baux à durée indéterminée : possibilité de donner congé à
tout moment, en respectant le délai fixé par l'usage des lieux (art. 1736 et 1758),
ou durée minimum résultant d'un statut spécial (neuf ans, pour les baux commerciaux
et ruraux ; trois ans, pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet
1989). Des durées plus courtes sont prévues pour certains baux spéciaux
(v. bail-mobilité).
§2.CONSENSUALISME
463. Législation protectrice ; interprétation du contrat. - 1º) Puisque l'« on
peut louer ou par écrit ou verbalement... » (art. 1714), la règle générale est que
l'écrit n'est pas une condition de validité du bail ; il offre seulement des facilités
de preuve.
Cependant, plusieurs législations spéciales l'imposent. Ainsi, l'article L. 411-4 du Code rural et
de la pêche maritime exige la rédaction et l'enregistrement du bail rural. De même, l'article 3 de
la loi du 6 juillet 1989 sur le bail d'habitation impose la rédaction d'un écrit, comportant certaines
mentions obligatoires et la remise de plusieurs documents justificatifs.
S'agit-il de règles de forme ? La difficulté est résolue depuis longtemps à l'égard du bail rural :
l'écrit n'est pas prescrit à peine de nullité du contrat ; un bail rural verbal est valable82
des règles de preuve d'un bail verbal83
et relève
. Quant au bail d'habitation, les lois de 1986 et de 1989
(art. 3, avant-dern. al.) se contentent d'interdire au bailleur de se prévaloir de ses dispositions, et
d'imposer à chaque partie d'accepter à tout moment la rédaction d'un contrat conforme. La
77. Cass. 3e civ., 24 juin 1998, Bull. civ. III, nº 129 ; D. 1999, somm. 115, obs. R. Libchaber ; en l'espèce,
deux concubins avaient loué un logement ; le contrat avait stipulé une clause « Solidarité-indivisibilité
» entre les locataires ; le concubin ayant donné congé, la concubine resta dans les lieux et paya
la totalité de loyer jusqu'à son départ ; l'ancien tribunal d'instance rejeta sa demande en remboursement
de la moitié de loyer engagé contre le concubin, parce qu'elle ne faisait « état d'aucun accord
sur le taux de participation du colocataire aux loyers ». Cassation ; v. aussi infra, nº 461.
78. Comp. Cass. 3e
civ., 12 janv. 2017,no 16-10324, Bull. civ. III, nº 4 ; D. 2017.430, n. S. Tisseyre et
1155, n. N. Damas ; RDC 2017.276, obs. J.-B. Seube ; RTD civ. 2017.418, obs. P.-Y. Gautier : n'est pas
abusive la clause de solidarité d'une durée de trois ans.
79. Paris, 29 nov. 2005, JCPG 2006.IV.1323.
80. Cass. 3e
civ., 30 oct. 2013, nº 12-21034, Bull. civ. III, nº 136 ; RTD civ. 2014.137, obs.
P.-Y. Gautier ; Contrats, conc. consom. 2014, nº 32, n. L. Leveneur RDC 2014.216, obs. J. Klein et
223, obs. J.-B. Seube. (avocats).
81. Ex. : Cass. civ., 28 juill. 1908, DP 1908.I.461 ; S. 1909.I.381 : « Vu l'article 1736 ; la durée d'un
bail verbal, quel qu'en soit le prix, qu'il y ait ou non un commencement de preuve par écrit, ne peut se
prouver ni par témoins, ni par présomption ; l'usage des lieux seul doit déterminer cette durée et, par
suite, le délai dans lequel le congé peut être utilement donné ».
82. Ex. : Cass. soc., 29 juill. 1950, JCPG 1951.II.5988, n. P. Esmein ; jugé que le droit de préemption
du fermier devait être accordé à un preneur titulaire d'un bail verbal.
83. Supra, nº 460.
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