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Droit FiSCAL
Lorsque l'abattement au titre de la résidence principale est applicable, il est effectué sur la
valeur vénale lorsque l'immeuble est occupé, au 1er
janvier de l'année d'imposition, à titre de
résidence principale par son propriétaire.
Mais il en est de même pour les héritiers, lorsque l'immeuble est grevé d'un droit temporaire
au logement du conjoint survivant.
En outre, une résidence principale détenue en indivision par des époux mariés sous le régime
de la séparation de biens doit être évaluée sans tenir compte de l'état d'indivision (Cass. com.,
27 mars 2019, n° 18-10933, jugeant que l'état d'indivision n'affecte pas la valeur de l'immeuble).
659. Les résidences secondaires ainsi que les immeubles donnés en location ne peuvent
pas bénéficier de l'abattement de 30 %. En effet, par principe, seul un abattement par foyer
fiscal, au titre de la résidence principale, est autorisé.
Partant, en cas d'imposition commune à l'IFI (couple marié, pacsé ou concubinage notoire),
un unique immeuble bénéficie de l'abattement de 30 %.
En revanche, lorsque les époux font l'objet d'une imposition séparée (par exemple, un couple
marié sous le régime de la séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit), l'abattement
de 30 % s'applique à la résidence principale de chacun des époux.
L'abattement de 30 % sur la résidence principale existait déjà dans le régime ISF. Comme
avec l'ISF, l'abattement n'a toujours pas vocation à s'appliquer au cas de l'habitation principale
détenue indirectement, c'est- à-dire placée dans une société. Une tentative en ce sens
a d'ailleurs expressément échoué lors des débats parlementaires, un amendement qui la
proposait ayant été rejeté.
660. Par ailleurs, on peut se demander si l'occupation de l'immeuble influe sur son évaluation.
Deux situations sont à distinguer.
Premièrement, lorsque l'immeuble est occupé par un locataire : l'occupation, avec un
droit de maintien dans les lieux, au profit d'une personne autre que le propriétaire, entraîne
l'application d'une décote sur la valeur de l'immeuble considéré. L'importance de cette décote
varie en fonction des données du marché et des conditions particulières de l'occupation. En
matière d'ISF, il était communément admis que l'abattement pour occupation pouvait osciller
entre 20 % et 45 %, dans les conditions suivantes :
- un abattement de 20 % pour les immeubles dont la vocation normale est la location (logements
nus d'habitation) ;
- un abattement de 10 % pour les locations meublées (bail d'un an renouvelable) ;
- absence d'abattement à l'égard des habitations qui font l'objet de simples locations
saisonnières.
Ces solutions nous semblent transposables en matière d'IFI.
Deuxièmement, lorsque l'immeuble est occupé par son propriétaire : un immeuble occupé
par son propriétaire, qui n'est grevé d'aucun engagement de location, doit en principe être
évalué comme s'il était libre. Seul est donc applicable l'abattement de 30 % accordé au titre
de la résidence principale (bien entendu, uniquement s'il s'agit d'un immeuble utilisé à titre
de résidence principale).
B. Évaluation des parts ou actions représentatives d'immeubles
661. Dès lors que la base imposable en matière d'IFI ne comprend plus que les biens et droits
immobiliers, il convient de tenir compte de la seule fraction des droits sociaux représentative
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