Les Intégrales - Leçons pratiques de droit des contrats - 2e - 105

Cha p i t r e 2 - L a f o rmat i o n du c on t r at
Aménagements conventionnels
La clause de réitération285
est la clause qui, stipulée dans une promesse de vente d'un
immeuble, prévoit que les parties « réitèreront » leur accord dans l'acte définitif de vente
passéen laforme authentiqueen vue de sa publication. On trouveune telleclausedans les
promesses de vente sous signatures privées ou authentiques, unilatérales ou synallagmatiques,
que la promesse vaille ou non vente. La réitération n'est ni une condition ni un terme286
,
elle est l'objet d'une obligation. En stipulant une clause de réitération, les parties s'obligent à
réitérer leur accord en signant l'acte définitif. Si la clause de réitération met à la charge des
parties une obligation de réitérer, celle-ci n'est pas immédiatement exigible : cela est évident
lorsque la promesse est unilatérale et que l'option n'a pas été levée, mais cela l'est
également, quelle que soit la promesse, tant que les conditions n'ont pas toutes été levées.
L'obligation de réitération à laquelle sont soumises les parties n'est jamais exigible avant
une certaine date qui constitue un terme ; elle est assortie d'un terme suspensif287
.La
date est en général d'ores et déjà fixée lors de la conclusion de la promesse : le terme
est certain. Mais il se peut que celle-ci ne le soit pas, notamment lorsqu'il est prévu que
l'obligation de réitérer sera exigible lors de la levée de la dernière condition : le terme est
incertain. En tout état de cause, une partie ne peut pas exiger de l'autre qu'elle réitère
avant le terme, l'obligation n'étant pas exigible ; elle ne le peut qu'àl'échéance du terme.
Si l'obligation de réitérer est assortie d'un terme suspensif, la question se pose de savoir
de combien de temps chaque partie dispose pour contraindre l'autre à réitérer, une fois
ce terme échu. C'est cette fois la question du terme extinctif de l'obligation de réitérer.
La réponse est claire : une partie peut contraindre l'autre à réitérer tant que la promesse
est valable, d'où l'intérêt de stipuler un terme extinctif à la promesse. Ainsi pourra-t-il être
stipulé que la promesse sera efficace quinze jours, un mois ou plus, après la date fixée
pour la réitération. Chacune des parties disposera de ce délai pour exiger de l'autre
qu'elle réitère, si la réitération n'est pas spontanée. Mais que décider si un tel délai
n'est pas stipulé ? Faut-il considérer que la promesse sera caduque à l'issue d'un délai
raisonnable ? Faut-il au contraire raisonner en termes de prescription ?288
En définitive, les promesses de vente devraient comporter un double terme : un terme
suspensif à l'échéance duquel les parties doivent réitérer et un terme extinctif à
l'échéance duquel la promesse est caduque et les parties, libérées289
.
(285) C. GRIMALDI, « La clause de réitération dans les promesses de vente », Mélanges offerts au professeur Pascale Bloch,
Bruylant, 2016, p. 299 s.
(286) V. infra, nº 586 s.
(287) Cass. 3e
civ., 17 juill. 1991, nº 90-11940, Bull. civ. III, nº 218 : « pour déclarer caduc l'acte sous seing privé du 27mai
1987, par lequel la société Eurobail vendait un terrain à la société civile immobilière Valérie pour un prix déterminé, et
pour débouter l'acquéreur de sa demande en réalisation forcée de la vente, l'arrêt attaqué (Metz, 6 déc. 1989) retient
que cet acte prévoyait un terme pour la signature de l'acte notarié auquel étaient subordonnés le transfert de propriété
et la jouissance du terrain, de sorte que la vente n'était pas encore parfaite et déclare que ce terme revêtait le caractère
d'une condition suspensive ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le terme était assorti de la sanction de la caducité
de l'acte et si les parties avaient entendu que la solennité de l'acte notarié fût nécessaire pour les engager dans les
liens du contrat de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision » ; Cass. 3e
civ., 30 juin 2009,
nº 08-13859 : « pour déclarer la promesse caduque, l'arrêt retient que la bénéficiaire a levé l'option le 30 janvier
2003, que la venderesse l'a sommée le 22 avril 2003 de signer l'acte authentique de vente le 30 avril suivant, qu'au
terme du délai convenu la société RVG consultants n'a pas pu régulariser l'acte de transfert de propriété pour une
cause qui lui est personnelle et que la société REAM s'y est refusée pour des raisons également personnelles mais non
justifiées ; que la promesse de vente est donc caduque ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations
que les stipulations de la promesse ne prévoyaient sa caducité qu'à défaut de levée de l'option à la date prévue ».
(288) Sur la question, v. « La durée des droits : péremption ou prescription ? Approche empirique », D. 2012, p. 514 s.
Quoi qu'il en soit, à défaut de précisions de la promesse, les solutions sont très incertaines (v. not. Cass. 3e
oct. 2020, nº 19-16561, pub. Bull. et la note in Rép. Defr. 2021, nº 7, p. 19).
1er
(289) Pour une illustration, v. Cass. 3e civ., 16 janv. 2013, nº 11-27229 : « ayant relevé que la promesse de vente
prévoyait qu'en cas de refus d'une des parties de réitérer la vente, l'autre pourrait saisir le tribunal compétent pour
la faire constater par voie de justice, dans le délai d'un mois à compter de la date fixée pour la réitération ou de la
date à laquelle tous les éléments nécessaires à la perfection de la vente auraient été réunis et que la volonté des
rédacteurs de la promesse était de permettre le dénouement rapide d'une difficulté, et constaté que le notaire
de Mme Y... avait jugé disposer de tous ces éléments le 21 novembre 2006, lors de l'envoi du projet d'acte authentique
à son confrère, la cour d'appel a pu en déduire que l'assignation en perfection de la vente devait intervenir au
plus tard le 21 décembre 2006, et que, même si l'on reportait le point de départ du délai au 12 juin 2008, date du
refus de Mme X... de réitérer la vente, l'assignation délivrée le 5 novembre 2008 par Mme Y... était tardive ». En
l'espèce, la clause litigieuse du compromis est ainsi rédigée : « la date d'expiration de ce délai (pour la réitération
en la forme authentique) (...) n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de
laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ; (...) si l'une des parties vient à refuser de réitérer la
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civ.,
http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=11-27229 http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=08-13859 http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=11-27229 http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=11-27229
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