Les Intégrales - Leçons pratiques de droit des contrats - 2e - 480

LEÇONS PRATIQUES DE DROIT DES CONTRATS
semblé considérer que si l'autorisation ne pouvait être érigée en condition, l'acte conclu
sans autorisation pouvait néanmoins prendre valablement effet une fois cette autorisation
donnée21
.
§ II - Régime
592 Durée de réalisation de la condition. Il arrive que la loi prévoie la durée de la condition
ou l'encadre22
.
.S'agissant des conditions conventionnelles, l'ancien article 1176
prévoyait : « s'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ».
Certes, le droit issu de la réforme du droit des contrats n'a pas repris cette disposition,
mais on ne voit pas pourquoi une autre solution serait retenue23
593 Condition pendante. Tant que la condition est pendante, la situation des parties est
tout à fait différente suivant que la condition est suspensive ou résolutoire.
Si la condition est suspensive,l'obligation n'est pas encore née et n'a pas à être exécutée.
promesse de vente dont la validité expirait en tout état de cause au plus tard le 30 novembre 2005 est donc
caduque depuis cette date ; (...) l'offre de Monsieur Christian H. du 20 juin 2005 constitue une démarche unilatérale
n'ayant jamais été acceptée par la gérante de tutelle de Mademoiselle Maryvonne V. ; (...) même si celle-ci
l'avait acceptée, elle aurait dû nécessairement prévoir à titre de condition suspensive l'autorisation du juge des
tutelles, sous peine d'engager sa responsabilité ».
(21) Cass. 3e
civ., 18 juin 1974, nº 73-13324, Bull. civ. III, nº 256 : bien que son obtention présente les caractères d'un
événement futur et incertain, l'autorisation administrative du gouverneur des établissements français d'Océanie à
laquelle l'article 5 du décret du 25 juin 1934 soumet à peine de nullité les mutations immobilières constitue, non
une modalité conditionnelle de l'accord des parties, mais un élément légal de validité du transfert de propriété,
agissant à sa date sans rétroactivité, en sorte « que le transfert des droits immobiliers indivis de Pierre X sur la terre
Tetahora n'a donc pu légalement s'opérer au profit d'Eugénie X et d'Henere Sommers antérieurement à
l'autorisation administrative accordée le 12 octobre 1970 et, à cette date, s'est trouvé inopposable à Roger X
auquel la propriété de ces droits avait, dès 1956, été régulièrement transférée par une vente autorisée par
l'administration et transcrite » au profit d'un tiers. La Cour de cassation ne dit pas que la première vente n'était pas
valable. Elle était simplement privée d'effet tant que l'autorisation n'était pas donnée, celle-ci ne pouvant produire
ses effets rétroactivement. Adde Cass. 1re
civ., 10 févr. 1998, nº 96-16614 : « l'autorisation du juge des tutelles, à
laquelle était soumise la vente du terrain litigieux, constituait, non une modalité conditionnelle de l'accord des
parties, mais un élément légal de validité du transfert de propriété », en sorte que, saisie « de la question de savoir
si un terrain constituait ou non un bien propre du mari, la cour d'appel a constaté que le contrat de vente était
intervenu avec l'autorisation du juge des tutelles après la célébration du mariage ; que, sans être tenue de procéder
à une recherche inopérante et de répondre à des conclusions qui n'étaient pas susceptibles d'influer sur la solution
du litige, la cour d'appel a légalement justifié sa décision » (mais la Cour de cassation n'était saisie que de la
question de savoir si ce terrain constituait ou non un bien propre du mari). Contra, Cass. 3e
nº 72-13127, Bull. civ. III, nº 128, préc.
civ., 18 mars 1974,
(22) S'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un crédit immobilier, la loi prévoit que sa durée « ne peut être
inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis
à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement » (C. consom., art.
L. 313-41).
(23) La question de la date de réalisation de la condition pose des difficultés lorsqu'elle affecte une promesse de vente.
La Cour de cassation juge que « la stipulation d'une condition suspensive sans terme fixe ne peut (...) conférer à
l'obligation un caractère perpétuel » et les juges du fond peuvent souverainement retenir « que les parties [ont] eu
la commune intention de fixer un délai raisonnable pour la réalisation de la condition suspensive » (quid cependant
lorsqu'une telle intention n'est pas caractérisée ?).
Avant la réforme du droit des contrats, la Cour de cassation avait précisé que la condition pouvait encore se réaliser
après la date de réitération prévue dans la promesse (Cass. 3e
civ., 21 nov. 2012, 11-23382, Bull. civ. III, nº 173 :
« ayant constaté que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2004 et relevé
que cette date n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait
obliger l'autre à s'exécuter, la cour d'appel, en l'absence d'une date fixée pour la réalisation des conditions
suspensives, a retenu à bon droit que la [promesse de] vente intervenue le 29 octobre 2001 était parfaite dès la
réalisation de ces conditions ». En l'espèce, les acquéreurs justifiaient de la réalisation des conditions suspensives
prévues au contrat à leur profit par la production aux débats de la notice d'urbanisme délivré par le maire de la
commune en date du 27 juillet 2007 ne faisant état d'aucune servitude administrative et de deux états
hypothécaires datés des 17 septembre 2007 et 16 mars 2009 ne révélant aucune inscription pour un montant
supérieur au prix de vente ni publication d'un commandement). Toutefois, chaque fois qu'était stipulée une date
d'expiration de la promesse, la condition devait être réalisée avant cette date (Cass. 1re
civ., 24 janv. 2012, nº 1024156,
inédit: lorsqu'aucune date n'est prévue pour la réalisation d'une condition suspensive, celle-ci doit être
impérativement réalisée au plus tard à la date d'expiration de la promesse de vente, la promesse étant caduque à
cette date).
En réalité, tout dépend de la manière dont est rédigée la promesse, en particulier la clause de réitération (v. supra,
nº 105).
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