Les Intégrales - Leçons pratiques de droit des contrats - 2e - 497

Cha p i t r e 16 - Le s c o n t r a t s mul t i pa r t i t e s
toute hypothèse doté d'un intérêt propre, il ne doit pas être en principe affecté par l'altération
ou l'inexécution de l'engagement de tel de ses membres34
ment éclipse ses membres.
. En somme, le groupeEn
présence d'une opération multipartite, au contraire et en principe, les engagements des
parties à l'opération sont interdépendants les uns des autres : chaque partie joue un rôle a
priori essentiel au succès de l'opération. Toutefois, dans certains cas, l'intervention de
telle partie n'est pas pour autant déterminante pour les autres ou une des autres, auquel
cas l'altération ou l'inexécution de l'engagement n'aura pas de conséquence sur
l'opération.
612 Plan. Ces propos liminaires nous conduisent à distinguer le groupement (§ 1) de
l'opération multipartite (§ 2).
§ I - Le groupement
613 Loi et contrat. Les groupements étant sources de conflits, le législateur a le plus
souvent réglementé leur fonctionnement : règles relatives à l'indivision, règles spéciales
relatives aux sociétés, à la copropriété des immeubles bâtis, par exemple. Pour autant,
la loi enjoint ou permet parfois aux parties de fixer leurs propres règles, soit pour
seconder la législation, soit le cas échéant pour l'aménager. C'est ainsi que la société
repose obligatoirement sur des statuts et la copropriété des immeubles bâtis sur un règlement
de copropriété35
et que les règles de l'indivision peuvent être aménagées par une
convention d'indivision.
On comprend en effet que l'identité des membres est plus importante dans une société d'exercice professionnel que
dans une société cotée en bourse. Les contrats organisant le fonctionnement d'un groupement sont en toute hypothèse
par nature ouverts à l'adhésion de tiers, notamment par l'acquisition d'une part dans ce groupement (ex.
droits sociaux, part indivise, quote-part de partie commune comprise dans un lot de copropriété).
(34) Le droit de la copropriété en témoigne.
(i) Les rapports entre les copropriétaires sont gouvernés par l'idée d'« indépendance réciproque » (P. CAPOULADE,
D. TOMASIN,F. BAYARD-JAMMES et J.-M. ROUX, La copropriété 2018/2019, 2018, 9e
pas qu'un copropriétaire ne puisse pas invoquer la méconnaissance du règlement de copropriété à l'encontre d'un
copropriétaire (V. par ex. Cass. 3e
éd., nº 241.11). Ceci ne signifie
civ., 7 mars 2007, Bull. civ. III, nº 34, au sujet d'une action en suppression d'une
civ., 7 sept. 2017, 16-18777, pub.
clôture exercée par un copropriétaire à l'encontre d'un autre). Mais la plupart des décisions ne se fondent pas sur
des liens contractuels pour trancher un litige entre copropriétaires (Cass. 3e
Bull. : action en responsabilité d'un copropriétaire contre un autre pour ne pas avoir répondu aux appels de fonds
destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables et ainsi contribué à l'aggravation de la détérioration de
l'immeuble et à des dégradations de l'appartement de l'auteur de l'action empêchant sa mise en location). Encore
que certaines décisions considèrent expressément qu'il existe des rapports de nature contractuelle, notamment
pour exclure le jeu des anciennes actions possessoires entre copropriétaires (Cass. 3e
civ., 9 juin 1999, Bull. civ. III,
nº 136 : « ayant constaté que la demande de la société X était fondée sur une violation du règlement de copropriété,
le litige opposant les parties portant sur l'utilisation d'un couloir qualifié soit de partie commune, soit de partie
privative, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette demande, qu'elle soit dirigée à l'encontre du
copropriétaire bailleur ou de son locataire, gardait son fondement contractuel exclusif du bénéfice de l'action
possessoire ») ou le jeu de l'article 555 (Cass. 3e
civ., 13 oct. 1965, Bull. civ., nº 543 : « la cour d'appel, qui relate que la
civ., 28 févr. 1969, Bull. civ. III, nº 190 : les dispositions de
l'article 555 du Code civil précisent le droit du propriétaire d'un fonds dans le cas où les ouvrages ont été l'œuvre
d'un tiers ; le copropriétaire ne saurait être considéré comme tel dans ses rapports avec les autres copropriétaires).
(ii) Les rapports entre tout copropriétaire et le syndicat ne posent pas quant à eux de difficulté : leur nature
contractuelle n'est pas discutée (Cass. 1re
demande a été formée conformément aux clauses du règlement de copropriété, a nécessairement statué sur le
fondement d'une responsabilité contractuelle »). Le syndicat peut ainsi réclamer à tout copropriétaire qui
méconnaît les dispositions du règlement de copropriété toute mesure prévue par la loi en cas d'inexécution
contractuelle (Cass. 3e
civ., 13 oct. 1981, Bull. civ. III, nº 152, au sujet de l'ancien article 1143 permettant au
créancier de « se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il
y a lieu » ; v. auj. art. 1222)). La jurisprudence a même reconnu qu'un règlement de copropriété pouvait comporter
un engagement unilatéral du syndicat envers un tiers, par exemple le gardien d'un immeuble (Cass. soc., 4 mars
2020, nº 18-20963 : « emporte engagement unilatéral des copropriétaires de supporter la charge de la taxe
d'habitation et de la redevance audiovisuelle du logement du gardien dont ce dernier peut se prévaloir, une clause
du règlement de copropriété qui stipule que la conciergerie est une partie commune et prévoit que les impôt et
taxes auxquels sont assujetties les parties communes sont pris en charge par les copropriétaires » ; Cass. ass. plén.,
5 mars 2010, Bull. ass. plén., nº 1 : « l'arrêt relève que si le licenciement d'un salarié du syndicat des
copropriétaires entrait dans les pouvoirs propres du syndic, ce dernier devait néanmoins, lors de la procédure de
licenciement des époux X..., respecter le règlement de copropriété qui avait instauré une procédure d'autorisation
préalable avant le licenciement du personnel du syndicat (...) ; ayant ainsi fait ressortir que cette clause emportait
engagement unilatéral du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel en a déduit, à juste titre, que les salariés
pouvaient s'en prévaloir »).
(35) Dans une copropriété relevant de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis, le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi
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