Hors collection - La réforme du droit des sûretés par l'ordonnance du 15 septembre 2021 - 56

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« Sont inscrites au service chargé de la publicité foncière de la situation
des biens les hypothèques légales, judiciaires ou conventionnelles,
sous réserve de l'exception prévue au deuxième alinéa de
l'article 2418. »
Ainsi, le bordereau d'inscription sera complété dans les mêmes
conditions que pour le privilège sous la seule réserve de l'intitulé
« hypothèque spéciale ».
Il sera impératif ou vivement conseillé en pratique de publier la vente
et déposer le bordereau d'inscription en même temps.
Dans l'hypothèse de l'intervention de deux notaires, l'un recevant
l'acte de prêt l'autre recevant l'acte de vente, une coordination indispensable
entre eux pourra se réaliser de la manière suivante :
- l'acte de prêt contient simplement la promesse d'emploi et l'acte
de vente relate la déclaration d'origine des deniers et la quittance ;
- le notaire qui a reçu l'acte de prêt établira le bordereau d'inscription
qu'il adressera directement au service de publicité foncière après
s'être enquis de la formalité de dépôt de la vente afin que ce dépôt
intervienne en même temps que celui de l'acte de vente.
L'hypothèse d'un rejet ou d'un refus de la formalité
Il est rappelé que le refus entraîne les conséquences suivantes :
- le registre n'est pas annoté ;
- l'acte n'est pas enregistré ;
- la fiscalité et la contribution de sécurité immobilière (CSI) ne sont
pas perçues ;
- les tiers n'ont pas connaissance de l'acte ;
- la formalité ne prend rang qu'au jour du nouveau dépôt.
Tandis que le rejet a pour conséquence que :
- la formalité est inscrite au registre des dépôts ;
- l'acte est enregistré mais la mise en instance de rejet suspend l'exécution
de la formalité ;
- la fiscalité et la contribution de sécurité immobilière (CSI) sont
perçues ;
- un délai d'un mois est accordé au requérant pour régulariser la formalité
à défaut de quoi le rejet est définitif.
Ce rappel met en évidence l'importance de la régularisation d'un rejet
ou d'un refus dont le défaut peut mettre en jeu le rang du créancier
titulaire de la garantie.
II. Le coût de la garantie
La qualification d'hypothèque légale spéciale n'a aucun impact, dans
l'état des textes actuels, sur le coût de la prise de garantie.
En effet, de la même manière que pour le privilège, l'inscription d'une
hypothèque légale est exonérée de taxe. Cela résulte de l'article 663
du Code général des impôts :
« Donnent lieu à la perception de la taxe de publicité foncière :
1° Les inscriptions d'hypothèques judiciaires ou conventionnelles à
l'exception des inscriptions en renouvellement ; (...) »
Les inscriptions d'hypothèque légale, qui ne sont pas visées par les
articles 679 et 844 du Code général des impôts, échappent à la taxe
de publicité foncière proportionnelle ou fixe.
Spécialement, l'inscription d'une hypothèque légale en laquelle s'est
trouvé dégénéré un privilège de vendeur ne donne pas ouverture à
la taxe (4)
.
Par ailleurs, la contribution de sécurité immobilière (CSI) est perçue
selon le droit commun (5)
.
III. La sécurité de la garantie
Nous l'avons vu, la sécurité juridique des créanciers bénéficiaires
de l'hypothèque légale spéciale ne pourra être assurée que par une
formalisation rapide et coordonnée entre les praticiens auprès des
services de publicité foncière pour éviter les effets d'une inscription
d'hypothèque intercalaire. Pour autant, il convient de relativiser
sur une prétendue détérioration de cette sécurité pour les raisons
suivantes (6)
.
A. Effet relatif de la publicité foncière
Un créancier hypothécaire ne peut prendre inscription si le constituant
n'a point publié son droit, de sorte que le créancier hypothécaire
de l'acheteur ne peut inscrire son hypothèque tant que la vente
n'a pas été publiée. Cela résulte de l'article 3 du décret de 1955 :
« Aucun acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service
chargé de la publicité foncière ne peut être publié au fichier immobilier
si le titre du disposant ou dernier titulaire n'a pas été préalablement
publié, conformément aux dispositions du présent décret ».
B. Le concours des droits de préférence
L'article 2418 du Code civil dispose :
« Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n'ont rang
que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la
forme et de la manière prescrites par la loi.
Par exception, l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 [celle
du syndicat des copropriétaires] est dispensée d'inscription. Elle
prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour
les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec
l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années
antérieures.
Lorsque plusieurs inscriptions sont prises le même jour relativement
au même immeuble, leur rang respectif est déterminé comme suit,
quel que soit l'ordre qui résulte du registre prévu à l'article 2447 :
- l'inscription d'une hypothèque légale est réputée d'un rang antérieur
à celui de l'inscription d'une hypothèque judiciaire ou conventionnelle
; et s'il y a plusieurs inscriptions d'hypothèques légales, elles
viennent en concurrence, sauf s'il s'agit de l'hypothèque spéciale du
vendeur et de l'hypothèque spéciale du prêteur de deniers, la première
étant réputée antérieure à la seconde ;
- en présence de plusieurs inscriptions d'hypothèques conventionnelles
ou judiciaires, celle qui est prise en vertu du titre portant la
date la plus ancienne est réputée d'un rang antérieur ; et si les titres
ont la même date, elles viennent en concurrence ».
(4) Rép. min. éco. et fin. n° 20675 à M. d'Aillières : JOAN CR, 15 janv. 1972, p. 89 ;
JCP N 1972, 5164.
(5) Guide de la publicité foncière, fasc. 96, Contribution de sécurité immobilière.
(6) V. toutefois infra IV, 1.
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