Hors collection - La réforme du droit des sûretés par l'ordonnance du 15 septembre 2021 - 57

Dossier
Aux termes de l'article 2419 du Code civil, « L'ordre de préférence
entre les créanciers hypothécaires et les créanciers gagistes, dans
la mesure où leur gage porte sur des biens réputés immeubles,
est déterminé par les dates auxquelles les titres respectifs ont été
publiés, nonobstant le droit de rétention des créanciers gagistes ».
En cas d'inscriptions simultanées. Les alinéas 3 à 5 du nouvel
article 2418 du Code civil reprennent et simplifient les règles de classement
en cas d'inscription le même jour de plusieurs hypothèques :
- l'hypothèque spéciale du syndicat des copropriétaires prime toutes
les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières
années échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque
du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures
(C. civ., art. 2418, al. 2, nouv.) ;
- l'hypothèque légale (réputée d'un rang antérieur) prime les hypothèques
conventionnelles et judiciaires ;
- en présence de plusieurs hypothèques légales : en concurrence sauf
que le vendeur prime le prêteur de deniers.
Classement en présence d'une hypothèque rechargeable. Le
principe, figurant à l'alinéa 1er
du nouvel article 2420 du Code civil, est
que les créanciers bénéficiaires d'une convention de rechargement
prennent rang à la date de l'inscription initiale. Le début de l'alinéa 2
classe les créanciers bénéficiaires d'une même hypothèque rechargeable,
en fonction de la date de leur inscription. La fin de l'alinéa 2
prévoit que l'inscription d'une hypothèque légale ou judiciaire prime
les conventions de rechargement ultérieures ; ce faisant, il généralise
à toutes les hypothèques légales une règle jusqu'alors prévue seulement
pour les hypothèques légales du trésor et de la sécurité sociale.
C. Améliorations, intérêts et accessoires
En cas de subrogation, la créance et ses accessoires (sûretés attachées)
étaient transférés dans la limite de ce que le débiteur avait
payé. Ainsi, l'hypothèque qui bénéficiait au créancier originaire profitait
au nouveau créancier à hauteur du remboursement qui avait
été opéré au moyen du nouveau prêt. La pratique devait, en conséquence,
prendre le soin de stipuler une hypothèque conventionnelle
complémentaire pour couvrir les accessoires de la sûreté hypothécaire
nouvelle estimés à 20 % en général, ce qui générait des frais
et taxes.
Désormais, le nouvel article 2390 du Code civil dispose que
« L'hypothèque s'étend aux intérêts et autres accessoires de la
créance garantie. Cette extension profite au tiers subrogé dans la
créance garantie pour les intérêts et autres accessoires qui lui sont
dus ».
D. Assiette de la garantie
Le nouvel article 2391 du Code civil reprend et explicite la règle de
l'indivisibilité de l'hypothèque.
Division de la créance. L'hypothèque est indivisible, nonobstant la
division de la dette : le codébiteur propriétaire de l'immeuble hypothéqué
est, sur cet immeuble, tenu pour le tout ; chacun des créanciers
a l'entier immeuble pour sûreté de sa part dans la créance
(al. 1er
).
Division de l'immeuble. L'hypothèque est encore indivisible, nonobstant
la division de l'immeuble ou la pluralité d'immeubles : chaque
partie de l'immeuble divisé, chacun des immeubles est affecté à la
sûreté de la totalité de la dette (al. 2).
L'acquisition en commun d'un immeuble par deux personnes doit
s'analyser comme une acquisition à part entière et non comme
l'acquisition de droits indivis. En effet, dans une telle hypothèse, « le
vendeur aliène un immeuble, et, en aucune manière, des droits indivis
sur cet immeuble » (7)
.
Dès lors que la vente porte sur l'immeuble dans son entier, il convient
donc de considérer que c'est la totalité de cet immeuble qui constitue
l'assiette de l'hypothèque spéciale de la même manière que pour
le privilège de prêteur de deniers.
Par ailleurs, l'article 2402 précise exactement : « La créance de celui
qui a fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble est garantie
sur celui-ci pourvu qu'il soit authentiquement constaté par l'acte
d'emprunt que la somme était destinée à cet emploi, et par la quittance
du vendeur que ce paiement a été fait des deniers empruntés ».
Il importe donc peu qu'un seul des coacquéreurs emprunte ou que
chaque acquéreur contracte un prêt distinct. Chaque emprunt permet
ainsi de payer le prix de l'immeuble et chaque prêteur doit bénéficier,
à concurrence du financement qu'il procure, de l'hypothèque
légale spéciale qui grèvera l'immeuble dans son ensemble. Cette
affirmation doit être nuancée au regard de l'arrêt de la Cour de cassation
du 5 mai 2021 dont il sera question ci-après.
Cette solution permet de sécuriser la garantie, même si le partage
attribue à l'acquéreur non-emprunteur le bien grevé.
Cette position résulte de la jurisprudence : « Même dans l'hypothèse
où un prêt est souscrit par l'un seulement des acquéreurs d'un bien
immobilier, pour financer sa part, l'assiette du privilège de prêteur de
deniers est constituée par la totalité de l'immeuble » (8)
.
Cette solution est heureuse. À défaut, il fallait faire souscrire à
l'autre acquéreur un cautionnement hypothécaire garantissant, sur
sa propre quote-part, le prêt contracté par son coïndivisaire, cette
précaution aboutissant, lorsque chaque acquéreur recourait à un
emprunt distinct, à un jeu de cautionnements croisés.
En revanche, elle nécessite, d'une part, une information extrêmement
claire de l'acquéreur non-emprunteur et, d'autre part, de requérir
l'inscription sur la totalité de l'immeuble et non sur les seuls droits
indivis de l'emprunteur.
IV. Les questions
Trois questions peuvent être envisagées dont les réponses sont susceptibles
d'avoir des incidences sur la sécurité du créancier et l'efficacité
de l'acte reçu par le notaire.
(7) P. Théry, « Du recours au privilège de prêteur de deniers en cas d'acquisition
par deux personnes », Defrénois 15 août 1990, n° 34812, p. 844 ; Bull. CRIDON Paris
1990, p. 86. Analyse reprise par O. Barret, Encyclopédie Dalloz civil, V° Privilèges
immobiliers, n° 69.
(8) Cass. 1re
Revue des contRats hoRs-seRie - décembRe 2021
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civ., 9 janv. 2019, n° 17-27411 : RDC 2019, n° 115z7, p. 97, obs. A. Tadros.
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