Bulletin SNPI - 2/2012 - (Page 48)

Jurisprudence - Réponses ministérielles AGENT D’AFFAIRES - MANDAT - COMMISSION NON DÉTERMINÉE - EFFETS Pour condamner in solidum le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier à verser à l’agent immobilier une somme à titre de dommages-intérêts, une cour d’appel (CA Poitiers, 15 oct. 2010) a cru pouvoir retenir : • que dans le mandat de vente, la commission d’agence n’a pas été précisément chiffrée ou définie proportionnellement au prix de vente résultant de la négociation, puisqu’il a seulement été indiqué que la commission était fixée selon le « barème de l’agence » et que cette formule méconnaît les exigences de l’article 73 de la loi du 20 juillet 1972, le mandat ne précisant pas exactement les conditions de rémunération de l’agent immobilier, • et que les comportements fautifs du vendeur et de l’acquéreur ont fait perdre à l’agent immobilier une chance de percevoir sa commission d’intermédiaire, ce qui lui a causé un préjudice financier. La Cour de cassation casse cet arrêt au visa de l’article 1147 du Code civil. Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, de sorte que l’agent immobilier, qui ne pouvait prétendre au versement d’une commission que le mandat n’avait pas régulièrement fixée, n’avait pas subi de perte de chance d’en recevoir le paiement. C.Cass. 1re civ., 8 mars. 2012, n° 11-14.234 AGENT D’AFFAIRES - MANDAT - GESTION - VENTE DU BIEN - EFFET Un immeuble, dont son propriétaire avait confié la gestion à une société, avait été vendu aux enchères. L’adjudicataire avait chargé un nouveau mandataire de gérer le bien. II avait agi en responsabilité contre la société pour avoir poursuivi sa gestion alors qu’elle était informée de la vente. Une cour d’appel avait rejeté sa demande aux motifs qu’il n’avait pas notifié à la société la constitution d’un nouveau mandataire et qu’il n’était pas fondé à soutenir que le mandat avait pris fin le jour de l’adjudication. Cette décision a été cassée. L’acquéreur d’un bien à titre particulier ne succède pas de plein droit aux obligations personnelles de son auteur, même si celles-ci sont nées à l’occasion du bien transmis. Le mandat de gestion afférent à un bien n’est donc pas opposable à l’acquéreur de ce bien et ce dernier n’est pas tenu de notifier au mandataire du vendeur la constitution d’un nouveau mandataire. C.Cass. 1° civ. 17 novembre 2011 no 10-22.865, Popihn c/ SARL NSA Transactions. NOTE : L’article 2006 du Code civil qui prévoit que la constitution d’un nouveau mandataire pour la même affaire vaut révocation du premier, à compter du jour où elle a été notifiée à celui-ci, suppose un même mandant et ne s’applique donc pas en cas de transfert de propriété. II importait donc peu qu’il n’y ait pas eu en l’espèce de notification au mandataire initial du changement de propriétaire et de mandataire. La solution de la Cour de cassation résulte de l’effet relatif des contrats posé par l’article 1165 du Code civil : le mandat de gestion initial conclu entre le propriétaire de l’immeuble et un mandataire n’était pas opposable à l’acquéreur. Par ailleurs, le contrat de mandat n’est pas un accessoire nécessaire du bien vendu qui se transmettrait de plein droit avec le bien. De même, il a été jugé qu’en l’absence de clause expresse, la vente d’un immeuble n’emporte pas de plein droit cession au profit de l’acheteur des droits et actions à fin de dommages-intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dommages affectant l’immeuble avant la vente (Cass. 3e civ. 17-11-2004 n° 03- 16.988) 48

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Sommaire
ÉDITORIAL
NOUVELLES BRÈVES
ASSURANCES - GARANTIES FINANCIÈRES
INFORMATIONS PROFESSIONNELLES
SOCIAL
LÉGISLATION - RÉGLEMENTATION
JURISPRUDENCE – RÉPONSES MINISTÉRIELLES
INTERNET
ADRESSES
CHIFFRES
BIBLIOGRAPHIE

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