Bulletin SNPI - 1/2020 - 103

Jurisprudence - Réponses ministérielles

BAIL D'HABITATION - TROUBLES DU VOISINAGE PROCÉDURE DE RÉSILIATION
Question écrite N° 13320
M. Dimitri Houbron interroge M. le ministre de la cohésion des territoires sur la récente jurisprudence relative
à la résiliation d'un bail pour motif de troubles du voisinage. Il rappelle, au regard des dispositions de l'article
1719-3 du code civil, que le bailleur est obligé, par la
nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune
stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le
preneur de la chose louée pendant la durée du bail.
Il rappelle que cet article fut confronté, lors d'une
récente affaire judiciaire, où un preneur à bail d'un
logement appartenant à un bailleur public a assigné ce
dernier en condamnation pour réparer son préjudice
causé par un manquement dudit bailleur à la remédiation des troubles anormaux de voisinage causés par un
autre occupant de l'immeuble. Il précise, de ce fait, que
le défaut de jouissance paisible des lieux stipulé dans
l'article précité fut caractérisé par les nuisances sonores
nocturnes et les violences imputables aux occupants
du logement situé au-dessus de celui du donné à bail à
savoir le requérant. Il rappelle que la Cour d'appel avait
rejeté la demande du requérant au motif, d'une part,
que le bailleur avait adressé trois lettres recommandées
aux auteurs de ces troubles, lettres qui apparaissaient
adaptées et suffisantes, et que, d'autre part, qu'il ne
pouvait pas être reproché au bailleur de ne pas avoir
engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation
du bail. Il rappelle que, par la suite, la cour de cassation
a cassé et annulé l'arrêt précité de la cour d'appel
au motif que cette dernière, en rendant ledit arrêt, a
violé les dispositions, précédemment mentionnées,
de l'article 1719-3 du code civil. Il précise que la Cour
de cassation a rappelé que le bailleur est responsable
envers le preneur des troubles de jouissance causés par
les autres locataires et que, par conséquent, le bailleur
n'est pas exonéré de cette responsabilité, sauf en cas
de force majeure, au motif d'avoir adressé trois lettres
recommandées aux auteurs des troubles. Il ajoute,
enfin, que la Cour de cassation a, entre autre, condamné

le bailleur public à verser des dommages-intérêts, au
preneur à bail, pour manquement à ses obligations.
Il préconise, en conclusion de ce cas de jurisprudence,
qu'il puisse être légiféré, en vertu de l'article du code
civil susvisé, le fait qu'un bailleur, lorsqu'il est saisi par
l'un de ses preneurs à bail au motif d'un trouble anormal
du voisinage, puisse intenter une procédure judiciaire
aléatoire de résiliation du bail à l'encontre des individus
responsables de ces troubles même s'ils ne sont pas
preneurs à bail du bailleur en question. Il lui demande
donc de bien vouloir lui faire part de ses avis et de ses
recommandations relatives à ce cas spécifique.
Réponse publiée au JOAN le : 23/07/2019 page :
6892
Le bailleur a obligation « de faire jouir paisiblement le
preneur de la chose louée », selon les dispositions du 3°
de l'article 1719 du code civil. De même, lorsque le logement est soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du
6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
en application de l'article 6 de cette même loi, le bailleur
est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du
logement. Le bailleur doit donc faire cesser les troubles
anormaux de voisinage dont son locataire serait victime. Comme dans l'arrêt de la troisième chambre civile
de la Cour de cassation du 8 mars 2018 évoqué (Cour
de cassation, chambre civile 3, n° 17-12536), certaines
cours d'appel ont pu chercher dans les diligences
accomplies par le bailleur, pour faire cesser le trouble
anormal causé par un autre de ses locataires, un moyen
de l'exonérer de sa responsabilité. La Cour de cassation
rappelle à cette occasion que seul un cas de force majeure peut justifier l'exonération de la responsabilité du
bailleur. Pour cette raison, le bailleur public n'ayant pas
rempli son obligation de résultat, la Cour de cassation
le condamne à rembourser au locataire les sommes et
les frais d'avocats exposés dans le cadre de cette affaire.
Lorsque l'auteur du trouble anormal de voisinage est
un locataire, il a l'obligation d'user paisiblement des

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