Bulletin SNPI - 1/2020 - 115

Jurisprudence - Réponses ministérielles

l'option, la SCI obtient en 2009, par une ordonnance du
juge des référés, une somme équivalente à 10 % du prix
de vente des immeubles. Considérant que cette somme
est versée en vertu de la clause pénale insérée dans
l'acte et doit être analysée comme une pénalité, non
imposable, liée à l'inexécution des obligations de la partie défaillante, la SCI ne la déclare pas dans ses résultats.
En 2012, l'administration réintègre cette somme dans
les résultats imposables de la SCI et rectifie en conséquence les impositions personnelles de ses associés au
titre de leurs revenus fonciers. Ces derniers demandent
la décharge de ces cotisations supplémentaires, ce qui
leur est refusé en première instance. La cour administrative d'appel de Douai confirme ce jugement. La clause
de l'acte signé en 2005 selon laquelle le bénéficiaire de
la promesse de vente s'engageait à verser une somme
égale à 10 % du prix de vente en cas d'absence de levée
d'option ne peut pas être qualifiée de clause pénale dès
lors qu'elle n'a pas pour objet de faire assurer l'exécution d'une obligation contractuelle par son débiteur.
La clause litigieuse, qui aboutit au versement d'une
indemnité d'immobilisation acquise au promettant en
cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le
prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire. Une telle

indemnité est attachée à la gestion de l'immeuble et
trouve son origine dans le droit de propriété, au sens
de l'article 29 du CGI relatif aux revenus fonciers. Elle est
imposable sur ce fondement. Par ailleurs, la conclusion
d'un nouvel acte en 2008, mettant une obligation
d'acquérir à la charge de la société bénéficiaire, n'a pas
emporté novation de la promesse conclue en 2005.
En l'absence de volonté exprimée par les parties dans
la convention conclue en 2008 d'assortir cette nouvelle
obligation d'une clause pénale, la nature de la clause
prévue dans la promesse initiale n'a pas été modifiée et
s'analyse toujours en une indemnité d'immobilisation.
CAA Douai 23 avril 2019 n° 17DA00137
NOTE :
Pour le Conseil d'État, la somme versée en contrepartie
d'une promesse unilatérale de vente s'analyse comme
la rémunération d'un service rendu par le promettant,
imposable dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (CE 27-6-1990 n° 65439 ; CE 19-2-2014 n° 354380).
La catégorie d'imposition à laquelle doit être rattachée
une telle indemnité devra donc être confirmée.

FISCALITÉ - PLUS-VALUES - RÉSIDENCE PRINCIPALE ÉLÉMENT D'APPRÉCIATION
L'exonération d'impôt sur la plus-value réservée aux
résidences principales ne s'applique pas à celui des
immeubles du cédant dont les factures d'électricité sont
trois fois plus faibles que celles de l'ancien domicile qu'il
dit avoir quitté.
M. C. est propriétaire de deux maisons à la Réunion, une
à Saint-Denis et une à Saint-Paul. En décembre 2011, il
effectue des démarches administratives (changements
d'adresse auprès des services postaux, fiscaux et des
compagnies d'assurance) pour transférer son domicile
de Saint-Denis à Saint-Paul. En juin 2012, il cède la maison de Saint-Paul et applique l'exonération d'impôt sur
la plus-value prévue pour les résidences principales (CGI
art. 150 U, II-1°). L'administration conteste l'application

de cette exonération au motif que la maison de SaintPaul ne constitue pas sa résidence principale, et soumet
la plus-value réalisée à imposition. Confirmant la position des premiers juges, la cour administrative d'appel
de Paris écarte à son tour l'application de l'exonération.
Elle constate en effet que les factures d'électricité afférentes à la maison de Saint-Denis que le cédant prétend
avoir quittée sont trois fois plus élevées que celle de la
maison de Saint-Paul. Ni l'attestation, jugée imprécise
et dépourvue de valeur probante, d'une amie du cédant
certifiant avoir occupé occasionnellement la maison
de Saint-Denis, ni le fait que le cédant ait effectué des
retraits d'argent ou des dépenses à Saint-Paul ne sont
de nature à établir l'occupation habituelle et effective
du bien vendu par le cédant. En outre, la cession de la

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