Bulletin SNPI - 2/2020 - 61

Jurisprudence - Réponses ministérielles

ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE - POINT DE DÉPART
DE LA PRESCRIPTION - DOMMAGE AVANT RÉCEPTION LIQUIDATION JUDICIAIRE
Si, pour les désordres apparus après réception, il est jugé
que le point de départ du délai biennal de recours contre
l'assureur dommages ouvrage est le jour où le maître de
l'ouvrage a eu connaissance des désordres (Cass. 1re civ.,
4 mai 1999, n° 97-13.198), il en va différemment pour les
désordres survenus avant réception, dès lors que c'est
seulement lorsque, après mise en demeure, l'entreprise
n'exécute pas ses obligations et que le contrat est résilié
que la garantie de l'assureur dommages-ouvrage peut
être recherchée pour les désordres de nature décennale.

La formalité de la mise en demeure n'étant pas requise
quand elle s'avère impossible ou inutile, notamment en
cas de cessation de l'activité de l'entreprise (Cass. 1re civ.,
23 juin 1998, n° 95-19.340) ou de liquidation judiciaire
emportant résiliation du contrat de louage d'ouvrage
(Cass. 1re civ., 3 mars 1998, n° 95-10.293), c'est cette circonstance qui constitue l'événement donnant naissance
à l'action, au sens de l'article L. 114-1 du Code des assurances, et, partant, le point de départ du délai de la prescription biennale.
C.Cass, 3e chbre civ, 13 février 2020 - n° 19-12.281

BAIL COMMERCIAL - OBLIGATION DE DÉLIVRANCE
ET D'ENTRETIEN - VENTE - EFFET DE LA CLAUSE
DE SUBROGATION
En cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur
originaire n'est pas déchargé à l'égard du preneur des
conséquences dommageables de l'inexécution de ses
obligations par une clause contenue dans l'acte de vente
subrogeant l'acquéreur dans les droits et obligations du
vendeur-bailleur.
La cour d'appel a constaté que la société bailleur n'avait
pas délivré des locaux comportant un système de
chauffage adapté et n'avait pas entrepris les diligences
nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires
pour qu'il soit remédié au défaut d'entretien et de
sécurité des parties communes du centre commercial ;
il en résulte que, n'ayant pas rempli ses obligations de
bailleur avant la vente, sa responsabilité était engagée
à l'égard du preneur.
C.Cass, 3e chbre civ, 23 janvier 2020 - n° 18-19.589

NOTE :
La Cour de cassation avait déjà jugé que le précédent
bailleur était tenu d'indemniser le locataire du trouble de
jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui
lui incombaient alors en sa qualité de propriétaire (Cass.
3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-18.430).
L'arrêt commenté vient préciser que la clause insérée
dans l'acte de vente stipulant que le vendeur a subrogé
l'acquéreur dans tous les droits et obligations au titre des
procédures existantes avec les locataires au jour de la vente
n'exonère pas le vendeur de son obligation de délivrance et
d'entretien.
Si le vendeur est tenu d'indemniser le locataire pour le préjudice subi, la réalisation des travaux incombe à l'acquéreur,
même si ces travaux incombaient initialement au vendeur
(Cass. 3e civ., 21 févr. 2019, n° 18-11.553).
Lors de la vente de locaux loués à usage commercial, les
rédacteurs de l'acte de vente doivent veiller à insérer dans
l'acte des clauses expresses afin d'éviter que la responsabilité du vendeur ne soit recherchée pour un défaut de
délivrance ou d'entretien.

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