Bulletin SNPI - 2/2020 - 75

Jurisprudence - Réponses ministérielles

FISCALITÉ - REVENUS FONCIERS - TRAVAUX
D'AMÉNAGEMENT D'UN GRENIER
Les travaux réalisés dans un grenier pour y aménager
deux chambres ne sont pas déductibles des revenus
fonciers des propriétaires s'ils ne démontrent pas que
ces chambres existaient déjà avant les travaux.
En 2011, une SCI soumise au régime fiscal des sociétés
de personnes acquiert un immeuble et fait réaliser des
travaux dans le grenier pour y aménager deux chambres.
Les associés de la SCI déduisent de leurs revenus fonciers
la quote-part de dépenses de travaux leur incombant,
considérant qu'il s'agit de travaux d'amélioration déductibles en vertu des dispositions de l'article 31 du CGI.
En 2014, ils reçoivent une proposition de rectification
de l'administration remettant en cause cette déduction, ce qu'ils contestent devant les tribunaux. Selon
les associés, les chambres aménagées dans le grenier
existaient déjà lors de l'acquisition de l'immeuble par
la SCI mais étaient utilisées par les anciens propriétaires
comme grenier. Pour démontrer le caractère habitable
du grenier préalablement à la réalisation des travaux, les
associés produisent un descriptif des travaux envisagés
établi par un bureau d'études mentionnant qu'aucune
surface hors œuvre nette n'est créée et se prévalent de
la présence préalable de trois fenêtres de toit.
La cour administrative de Nantes n'accueille pas leurs
arguments. Elle se fonde sur l'acte de vente de 2011
mentionnant seulement la présence d'un grenier au
deuxième étage ainsi que sur la déclaration faite par les
anciens propriétaires au cadastre, qui fait uniquement
état d'un grenier. Le document du bureau d'études

ne permet pas de démontrer à lui seul le caractère
habitable de cet espace et la présence de fenêtres de
toit, correspondant à des lucarnes anciennes de faible
dimension, est compatible avec la nature d'un grenier.
Les associés n'apportent pas suffisamment d'éléments
de preuve pour démontrer le caractère habitable du
grenier préalablement à la réalisation des travaux, qui
sont donc considérés comme des travaux d'agrandissement ne pouvant pas ouvrir droit à déduction au titre
des revenus fonciers des associés.
CAA Nantes 15-11-2019 n° 18NT02995, 1ère chambre
NOTE :
1. Pour rejeter la déduction des charges foncières liées à ces
surfaces, les juges se sont notamment référés à la qualification donnée aux locaux dans l'acte d'acquisition par les
parties. Il est donc conseillé de mettre à jour la désignation
du bien dans l'acte ou de déposer auprès de l'administration, après l'acquisition, une déclaration H1 pour mettre à
jour la valeur foncière du bien si les acquéreurs constatent
l'existence de combles aménagés par les anciens propriétaires.
2. Dans un arrêt du même jour, la CAA de Nantes précise
que les travaux ayant pour effet de rendre habitable un
grenier constituent des travaux d'agrandissement qui ne
peuvent être déduits des revenus fonciers, quand bien
même ce grenier faisait partie intégrante de la maison et
était donc à usage d'habitation (CAA Nantes 15-11-2019
n° 18NT02752).

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