SIGMAG - N°34 - Octobre 2022 - 31

DOSSIER
QUAND UN BAILLEUR SOCIAL
VERSE DANS LE BIM
© Dorothée Parent » et Habitation moderne
BIM pour les sensibiliser et aussi
s'assurer que leurs maquettes
sont techniquement intégrables.
Avec en ligne de mire le jumeau
numérique. « Le jumeau est bien
trop souvent réduit à sa dimension
en temps réel en minimisant sa
dimension gestion, note Laurent
Truscello. Pourtant, il est primordial
de disposer d'une composante
autour du BIM afin d'intégrer la
totalité des éléments en 3D. Sans
cette traçabilité et ces informations,
sans cette vision « réseaux », il est
difficile de comprendre le jumeau
numérique, censé être l'expression
de la réalité. En GMAO, la maquette
permet de modél iser très tôt
l'ensemble des équipements du
bâtiment avant qu'il ne soit livré.
Cette phase de gestion est souvent
très longue et demande un travail
d ' invent a i re poussé. À cette
anticipation et préparation de la
phase d'exploitation maintenance
amont, il faut ajouter la dimension
graphique qui va aider nos clients
à gérer leurs réseaux. La vision en
3D est couplée avec le SIM qui est
l'ancrage du bâtiment dans son
territoire. Elle propose un niveau de
compréhension extrêmement fin de
l'ouvrage. D'un système intégré et
complexe, nous passons donc à un
outil plus léger et surtout focalisé
sur les équipements techniques
sensibles ». Des équipements qui,
du reste, peuvent informer sur
l'aspect énergétique. Couplés à de
l'IoT, ils remontent en temps réel
des mesures de consommation et
alertent sur les éventuelles dérives
d'installations défectueuses et
énergivores. Bien mieux que
de su i v re ap r è s - c o up un e
consommation mensuelle de gaz ou
d'électricité et de réparer les écarts
une fois l'énergie gâchée. Dès lors,
identifier quel équipement dérive
et surconsomme va devenir
À Strasbourg, la société d'économie mixte Habitation Moderne est
présente, depuis les années 50, principalement dans le logement
social avec un parc de 10.500 logements qui s'étend sur l'ensemble de
l'EuroMétropole de la capitale alsacienne. Elle est aussi présente côté
allemand avec un ensemble de 48 appartements bâtis à Kehl, ce qui
en fait historiquement la première SEM transfrontalière de France. Si
jusqu'au début des années 2000, Habitation Moderne fonctionnait selon
le schéma classique de bailleurs sociaux habitués à gérer de grands
ensembles immobiliers de type Cité de l'Ill avec 1.700 logements,
l'organisme parapublic s'est depuis lors lancé dans la construction
d'ouvrages en diffus. Désormais, son patrimoine neuf compte pas moins de 3.500 unités
d'habitation. C'est aussi à cette époque que le bailleur social se lance dans la réhabilitation
de son parc ancien, parvenant en une vingtaine d'années à remettre à niveau pas moins de
7.000 appartements, soit la quasi-totalité de son patrimoine. D'ici 5 ans, la totalité de son
portefeuille immobilier répondra à des performances énergétiques plus que correctes.
Pour gérer un parc à la fois divers en termes de mixité sociale, mais aussi très diffus sur
le territoire strasbourgeois, Habitation Moderne a fait appel à la solution 1Realworld de
1Spatial qui sera opérationnelle dès novembre prochain.
« Depuis 2018, l'ensemble de nos opérations tant pour le neuf que pour la réhabilitation
sont en BIM, rappelle Antoine Cavelier, responsable BIM à la direction du développement
et de l'investissement d'Habitation Moderne. Toutefois, 95 % de notre parc n'étant pas
numérisé, cela nous a poussés à chercher des solutions pour le suivi de l'ensemble de nos
actifs immobiliers. Si la maquette était pensée au départ comme un outil de conception,
elle est progressivement devenue un outil de gestion patrimoniale que nous avons souhaité
intégrer à un logiciel qui soit capable de traiter différents types de données ». Premier
objectif : la connaissance du parc. En effet, depuis quelques années, la construction de
petits immeubles en diffus a compliqué la remontée d'informations. Classiquement elle
se basait sur la mémoire humaine, notamment celle de concierges désormais moins
enclins à demeurer de longues carrières au même endroit. Le développement d'un outil
de stockage et de centralisation des données techniques permettant de travailler sur des
plans annuels d'intervention est donc apparu primordial. Mais mieux connaître son parc,
c'est aussi mieux le valoriser. « Nous allons grâce au logiciel croiser des données pour
mettre en place des indicateurs notamment sur la vétusté théorique des chaudières ou sur
le chronogramme des travaux de rénovation, poursuit Antoine Cavelier. Faire travailler les
données les unes avec les autres nous permettra notamment de mieux définir et prévoir
le prix d'une réhabilitation. Auparavant, nous fonctionnions beaucoup au ratio sur nos
bâtiments des années 70 en définissant une moyenne d'environ 15.000 euros par logement.
Sur le logement diffus, ce calcul est impossible, car les ouvrages sont très différents de
l'un à l'autre. Nous allons désormais pouvoir catégoriser les immeubles en conduisant des
plans d'intervention en fonction de critères tels que la sécurité des biens et des personnes,
la performance thermique, l'embellissement ou encore l'accessibilité ». Habitation Moderne
prévoit dans les 15 ans à venir de numériser la totalité de son parc. Une étape supplémentaire
pour parvenir à prendre en main la totalité de son patrimoine.
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