Management Immobilier n°11 - Juillet 2010 - (Page 14)

Dossier le property-manaGement et ses évolUtions A l’origine, il y avait l’administrateur de biens, professionnel entouré d’une toute petite équipe, et chargé par mandat de gérer les biens immobiliers bâtis et non bâtis. Au fil des années, la profession a évolué et s’est positionnée au sein de la nouvelle structuration des métiers qui est apparue au niveau international : gestionnaire d’actifs immobiliers (asset-manager), gestionnaire des équipements et activités (facilities-manager), maître d’ouvrage-développeur (project-manager), spécialiste des transactions, gestionnaire de l’information, et conseil immobilier. Le property-management est un vrai métier, partagé par plusieurs familles d’acteurs. Il utilise des systèmes d’information qui doivent être performants ; il doit rendre compte de ses activités au moyen de tableaux de bord bien construits et fiables, il doit s’organiser pour recevoir les demandes et réclamations des locataires et utilisateurs, et doit également mettre en œuvre le Plan Bâtiment Grenelle. LE PROPERTY-MANAGER AGIT EN MANDAT DU PROPRIÉTAIRE Le property-manager a pour mission d’assurer la gestion optimale d’un portefeuille de biens immobiliers appartenant à une personne physique ou morale, dans le cadre d’un mandat reçu de cette personne. Il est soumis à la réglementation instaurée par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet modifiée par l'ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 et la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et les décrets d’application du 20 juillet 1972, du 27 mai 2004 et du 21 octobre 2005. Le mandat comprend en général : La gestion administrative des biens immobiliers, notamment la tenue de la base descriptive des biens immobiliers : données administratives, techniques, commerciales, etc. La gestion fiscale des biens : déclarations, paiements, La gestion locative proprement dite : entrée et sortie du locataire, gestion des baux, des loyers et des charges, recouvrement, pré-contentieux, contentieux, La gestion technique et de l’exploitation : contrats, consommations, gros entretien, sinistres, mais aussi réclamations, etc. Management Immobilier - N°11 Juillet 2010- 14 l l La gestion des charges : notamment les budgets, provisions, répartition, régularisation, etc , La gestion comptable et budgétaire des immeubles : encaissements, décaissements, dépôts de garantie, comptes de résultat par immeuble. S’y ajoute la mission de rendu des comptes « reporting » au mandat, avec notamment les comptes rendus de gestion, les réponses aux questions du mandant. Mais le mandataire peut également être chargé du suivi des assurances dommages-ouvrage, de la maîtrise d’ouvrage déléguée de travaux, de mission de commercialisation et de conseil. Peut s’y ajouter, dans certains cas, la réalisation simultanée de missions pour les locataires sur les parties privatives, mais alors, attention au conflit d’intérêt ! Ceci n’est pas le cas des mandats confiés par des entreprises utilisatrices, notamment en patrimoine diffus, comme les décrit l’entretien des responsables d’Adyal. En fait les missions à réaliser sont décrites dans le mandat et le mandant définit lui-même les missions qu’il souhaite déléguer et celles qu’il souhaite conserver en interne. Dans certains cas, le mandant délègue la partie technique à un mandataire et la partie plus administrative à un autre mandataire. Dans d’autres cas, le mandataire ne réalise que la partie technique, le mandant se réservant la partie administrative et locative. QUI SONT LES PROPERTYMANAGERS DU TERTIAIRE ? Une trentaine de sociétés gèrent plus de 400.000 m² chacune, avec 2 sociétés qui gèrent plus de 10 millions de m², 19 sociétés qui gèrent entre 1 million et 6 millions de m², 11 sociétés entre 400.000 et 1.000.000 de m² (1). Plusieurs de ces sociétés sont membres d’APOGEE(2). Mais, en fait, l’activité de propertymanagement est également assurée, sous une forme quasiment identique : l l l l par les sociétés foncières qui gèrent elles-mêmes leur patrimoine(3) et également par les entreprises utilisatrices de locaux, qui ont mis en place un système de loyers internes pour leur patrimoine d’exploitation (4), ou qui disposent, en plus de leur patrimoine d’exploitation, d’un patrimoine de rapport(5). l l

Table des matières de la publication Management Immobilier n°11 - Juillet 2010

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Edito par Michel Zulberty
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Acteurs et Organisations
Dossier : Le Property-Management
Management
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