Management Immobilier n°11 - Juillet 2010 - (Page 27)

Management Développement Durable La valorisation des actifs immobiliers grâce au photovoltaïque L‘installation de capteurs photovoltaïques sur les immeubles permet de valoriser les immeubles, à la fois sur le plan économique et sur le plan écologique. Cette fiche est un compte rendu de l’exposé de Pierre Alexandre en réunion APOGEE. LES ACTEURS DU MARCHE - Propriétaires, foncières, fonds d’investissement - Ensembliers, équipementiers, techniciens - Banquiers, établissements financiers, investisseurs - EDF - Organismes de type nouveau, intégrateurs, tels que la Foncière Photovoltaïque, avec mission de gestion LES PRINCIPES DU PHOTOVOLTAIQUE Le principe est celui de l’effet photoélectrique, découvert par Antoine Becquerel en 1839 : le silicium, en captant les photons, produit de l’électricité. Deux éléments complémentaires doivent être pris en considération : - L'albédo est le rapport de l'énergie solaire réfléchie par une surface sur l'énergie solaire incidente. On utilise une échelle graduée de 0 à 1, avec 0 correspondant au noir, pour un corps sans aucune réflexion, et 1 au miroir parfait, pour un corps diffusant dans toutes les directions et n'absorbant rien du rayonnement électromagnétique visible qu'il reçoit. - l’existence de constructions ou éléments naturels (arbres) dans la proximité peut avoir un effet de masque ; par exemple aussi : édicule, ascenseur, cheminée, etc. Les capteurs sont de 3 types : - silicium amorphe, dont le rendement est de l’ordre de 5 à 6 % seulement, - silicium polycristallin, dont le rendement est de 10 à 13%, - silicium monocristallin, dont le rendement est de l’ordre de 25 à 20%, l l l l l l Les panneaux les plus courants sont de 1,50 m * 0,80 m, soit 1,25 m², Ils sont montés en série et produisent du courant continu, Les panneaux les plus performants ont un rendement jusqu’à 18 % (SunPower), Le poids des panneaux est un éléments à prendre en considération : 15 à 20 kg par m². l’étanchéité - calepinage des panneaux sur les surfaces, prise en compte des masques - positionnement des onduleurs - dispositions pour l’accessibilité des panneaux (nettoyage notamment) LES ASPECTS JURIDIQUES Plusieurs types de contrats sont possibles : - dans le secteur privé : bail emphytéotique, notamment, - dans le secteur public ; Autorisation d’occupations temporaire (AOT), bail emphytéotique administratif (BEA) etc. Il faut tenir compte des questions de responsabilité, en matière de dommage-ouvrage, de décennale et également des garanties données (garantie de revenus, éviction, etc.). Il faut tenir compte également des assurances sur le bâtiment et/ou l’installation et en matière d’exploitation. LA VALORISATION La valorisation est de nature économique : - revenus supplémentaires - accroissement de la valeur vénale. Elle est aussi écologique : - consommation d’énergie, bilan carbone - image favorable : clients, fournisseurs, élus, actionnaires, etc. - geste citoyen. POUR EN SAVOIR PLUS Exposé de Pierre Alexandre, La Foncière Photovoltaïque 1, rue de Rivoli 75004 Paris, e-mail : pa@lfpv. fr, lors de la réunion APOGEE du 13 mai 2009. Management Immobilier - N°11 Juillet 2010- 27 l l l LE DISPOSITIF FINANCIER ET FISCAL En contrepartie de la contribution de 0,45 % au service public de l’électricité, EDF a actuellement une obligation de rachat. Le tarif, indexé, est actuellement de 0,45 euro par kWh indexé (0,6017 euros actuellement) pour les équipements « intégrés » au bâti ; le contrat est d’une durée de 20 ans. Les tarifs seront maintenus au moins jusqu’en 2012. Du point de vue fiscal, le crédit d’impôt (200 quater du CGI) et l’amortissement dérogatoire (39AB du CGI). LE CADRE REGLEMENTAIRE ET ADMINISTRATIF En matière d’urbanisme : selon les cas, permis de construire ou simple autorisation de travaux. Pour le raccordement au réseau : EDF et la DIDEME. Pour l’obligation d’achat : EDF et la DRIRE. LES ASPECTS TECHNIQUES Du point de vue technique, il faut tenir compte des éléments suivants : - techniques d’intégration au bâti - résistance de la structure (poids des panneaux) - nature, et état de la couverture ou de l l l l

Table des matières de la publication Management Immobilier n°11 - Juillet 2010

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Edito par Michel Zulberty
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Dossier : Le Property-Management
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