Management Immobilier n°19 - Mars 2013 - (Page 42)

Management Construction La maîtrise des coûts de production Cette fiche est une synthèse des propositions de l’Union Sociale pour l’habitat (USH) en matière de maîtrise des coûts de production de logement social, telles que présentées en septembre 2012 au Congrès de Rennes. Présentation L’USH a mis en place un groupe projet interne, élargie dans un premier temps à des maîtres d’ouvrage HLM, et dans un deuxième temps aux partenaires de l’acte de construire. La réflexion a été conduite principalement sur le logement ordinaire bien quelle soit transposable aux logements foyers et aux logements spécifiques. La réflexion est centrée sur les coûts techniques, mais développée dans une approche globale destinée à peser tant sur les prix de revient que sur la quittance des locataires (loyers, charges locatives ou individuelles). Elle ne porte pas en revanche sur les coûts financiers, ni sur les frais de gestion du bailleur. Après un état des lieux des prix et de leur évolution, le travail a consisté à : - Identifier les facteurs d’évolution des coûts, - Recenser les gisements d’économie, - Proposer les axes de travail pour améliorer la réponse HLM. Les axes de progrès identifiés portent sur les coûts liés au foncier, sur le prix de revient du bâtiment, sur la quittance des locataires et sur la performance de l’appareil de production. Ils ont donné lieu à des propositions. Un certain nombre d’entre elles (A) relèvent de l’amélioration des pratiques internes au secteur HLM et de la poursuite de l’innovation au service d’un meilleur rapport qualité/coût. D’autres, en revanche, relèvent de moyens nouveaux (B) et notamment d’une évolution du cadre d’intervention des organismes, soit de nature légale ou réglementaire, soit par une volonté partagée avec nos partenaires. A. Propositions de progrès internes au secteur HLM Propositions pour économiser les fonds propres 1. Sensibiliser les collectivités locales sur l’intérêt du démembrement du foncier par bail emphytéotique ou à 42 I #19 - Mars 2013 construction en vue de requalifier le patrimoine existant. 2. Développer les montages en propriété partielle et/ou temporaire, tels que bail emphytéotique (sur terrain public en sensibilisant les collectivités locales et en dynamisant la mise à disposition des terrains de l’Etat) ou usufruit locatif social. Proposition pour limiter l’impact économique des normes 3. Dresser, en lien avec l’AQC, le bilan économique, social et environnemental de l’offre de certification ou signes de qualité des produits logement. Proposition pour diversifier l’offre locative 4. A l’échelle de territoires à enjeux, développer et organiser une spécificité HLM de montage et de gestion de l’offre spécifique qui complèterait mieux l’offre de logements ordinaires, en évitant autant que possible de la segmenter inutilement. Proposition pour optimiser la réponse locative 5. Privilégier plus fortement les typologies II et III dans une logique, non de réponse à une demande instantanée, mais de complémentarité de l’offre existante et avec une dimension prospective (analyse à affiner par territoire). Proposition pour optimiser le bâti 6. Fixer au maître d’œuvre des exigences de compacité et rationalité constructive. Proposition pour mutualiser les coûts 7. Poursuivre les recherches et expérimentations des opérations mixtes et les analyser sous l’angle des coûts et des gains. Propositions pour solvabiliser les locataires 8. Rechercher une meilleure adéquation entre surface, typologie et composition du ménage grâce à des plans de cellule à surface réduite mais maximisant la qualité d’usage. 9. Développer l’abonnement individuel à l’eau lorsque le tarif est favorable ou la gestion réactive par la relève à distance dans les autres cas.

Table des matières de la publication Management Immobilier n°19 - Mars 2013

Couverture
L'édito du Président
Sommaire
Acteurs et Organisations
- Cap vers le SEPA avec Arkéa Banque E&I
- Migration SEPA : l’exemple de l’OPAC 38
- Le réseau Batigère avec Cilgère
- Une opération exemplaire de valorisation à Choisy-le-Roi
- Le point de vue de Daniel Davisse Maire de Choisy-le-Roi
- Du bâtiment à énergie positive (BEPOS) au territoire à énergie positive (TEPOS)
- Systèmes d’information Ressources Humaines
Dossier Contrats de performance énergétique (CPE)
- Olivier Ortega
- Cédric Lefèbvre
- Philippe Deramecourt
- Pascal Jean
- Philippe Polart
Management
- Construction
- Développement durable
- Stratégie de Patrimoine
- Gestion Immobilière
Activités
- Gouvernance d’Apogée
- La vie des groupes
- Liste des adhérents et membres partenaires

Management Immobilier n°19 - Mars 2013

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