Management Immobilier n°22 - Décembre 2013 - (Page 14)

Dossier SIMI Les outils juridiques de création de valeur dans l'immobilier Sidonie Fraîche Dupeyrat et Silke Nadolni, MRICS, Lefèvre Pelletier & associés, Avocats Si le droit est parfois perçu comme créateur d'obstacles, de nature à complexifier les transactions, le droit est surtout créateur de valeurs et cela à de nombreux titres. Cette création de valeur par le droit s'illustre plus particulièrement dans le domaine immobilier comme les acquisitions immobilières, la construction, les baux et le financement. Les exemples sont multiples, seuls en seront abordés quelques-uns. Pour permettre au droit de créer de la valeur en matière immobilière ou autre, encore faut-il être bien au fait des règles juridiques. Enfin, il faut garder à l'esprit que si le droit permet de la création de valeur, tout dépend évidemment de quel coté l'on se place : propriétaire ou entrepreneur, bailleur ou preneur, prêteur ou emprunteur. I. L'acquisition du bien immobilier La création de valeur par le droit débute avec la simple signature d'une promesse portant sur l'acquisition d'un bien immobilier. Les promesses de vente, unilatérales ou synallagmatiques, peuvent être assorties de sanctions d'inexécution sous la forme d'indemnités d'immobilisation ou de clauses pénales. A défaut pour l'une des parties de procéder à la transaction, l'autre conserve l'indemnité prévue. Attention toutefois à la rédaction de telles clauses, dans la mesure où le juge dispose d'un pouvoir de modification des clauses pénales s'il les considère excessives ou dérisoires tandis que les indemnités d'immobilisation sont qualifiées de dommages et intérêts non-susceptibles d'être révisées. La Cour de Cassation a récemment considéré une stipulation « d'une indemnité d'immobilisation à titre de clause pénale » correspondait à une clause pénale susceptible d'être révisée, marginalisant ainsi la distinction opérée par l'article 1152 du Code civil. Autre exemple de création de valeur par les outils juridiques : les garanties locatives. Ces dernières obligeant le vendeur d'un immeuble à le remplir d'une certaine manière. A défaut, il devra payer un loyer de substitut à son acquéreur. Le droit permet une grande liberté de rédaction 14 ı #22 - Déc 2013 des clauses de garanties locatives. Il est ainsi usuel de prévoir des critères tenant aux candidats locataires (bien que plus délicat en temps de crise financière) ainsi que des conditions financières en fonction des surfaces à remplir. De même, le prix peut, grâce aux mécanismes contractuels et donc juridiques, faire l'objet d'un ajustement en fonction de certains critères. Il s'agit des clauses d'ajustement de prix ou encore des clauses dites de earn-out prévoyant le paiement d'une partie du prix en fonction de la rentabilité de l'immeuble. Le prix peut ainsi varier en fonction de : - la création de surface utile ou transformation de surface, - l'obtention d'un permis de construire, purgé du recours des tiers ou non, - l'aboutissement de négociations avec un locataire sur la prolongation du bail ou sur la transaction sur un litige, etc. Juridiquement, la fixation du prix d'acquisition voire d'une partie variable peut être soumise à l'appréciation d'un tiers arbitre (article 1592 code civil : le prix peut être déterminé par un tiers (tiers arbitre)) ou d'un expert. Attention toutefois à la rédaction de telles clauses pour la vente de sociétés immobilières. En effet, dans un arrêt du 14 décembre 2012 la Cour de cassation rappelle que

Table des matières de la publication Management Immobilier n°22 - Décembre 2013

Couverture
L'édito du Président
SOMMAIRE
Acteurs et Organisations
Relance ! André Yché, Société Nationale Immobilière
Comment les propriétaires et gestionnaires peuvent-ils maîtriser le risque amiante ?
Les travaux de la Fondation Bâtiment-Energie pour la haute performance énergétique des bâtiments tertiaires
Dossier Spécial SIMI
APOGEE vous accompagne dans votre visite des stands du salon SIMI 2013
Les outils juridiques de création de valeur dans l'immobilier
Comment garantir les charges et les dépenses d'énergie dans le tertiaire ?
Quelles évolutions pour le FM et les entreprises du SYPÉMI ?
Dossier Spécial Congrès FNAIM
APOGEE vous accompagne dans votre visite des stands du 67e Congrès de la FNAIM 2013
Entretien exclusif avec Jean-François Buet, Président de la FNAIM
Quels systèmes d'information pour les syndics et la gérance ?
Management
Développement durable
Outils et méthodes
Hygiène Sécurité Sûreté
Activités
Gouvernance d'APOGEE
La vie des groupes d'APOGEE
Liste des adhérents et membres partenaires d'APOGEE
Liste des vidéos disponibles sur le site Internet

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